功課批改 （二）： Slate Office REIT (SOT-UN.TO)
Slate Office REIT (SOT-UN.TO)
Slate Office REIT(hereafter SOT)最近出咗Q4 ER，
到底佢前景係點呢？
有興趣投資加拿大REIT嘅可以睇睇。
簡介：
SOT係屬於Slate Asset Management旗下，
仲有一隻姊姊REIT叫Slate Glocery(SGR-UN.TO)。
SOT 本身就好似佢個名咁，真係主力玩Office。
如果你認為WFH成為大趨勢而OFFICE無人租，或者未必需要睇落去。
佢有6.9M SQ feet面積嘅物業，Asset Value 就只係得1.7B，算係蚊型。
地理分佈：
SOT有34幢物業，全部都係北美地區。
主要集中喺加拿大嘅二線城市，包括Winnipeg, Mississauge等等。
就算係一線城市例如Toronto, Chicago(無錯，佢有兩幢野喺Chicago)，都唔係一線核心地區，或者業權拎唔晒100%。
甚至有啲會喺比較偏遠嘅NS, NL, NB 省。
而BC省直頭係無嘅。無錯，加拿大最發達省份之一，SOT直頭係0幢物業。
租客分佈：
SOT嘅租客黎睇，頭十租客佔44%，
而且大部份係優質租客，講緊係政府機構，省政府機構，金融/保險公司，能源同埋基建公司等等。(總佔比60%)
租客分佈算係平均，當中無一個租客佔極大比例亦無一個單一industry佔超過10%，算係Diversified得黎又可以穩陣收租。
收租率：
上面有講，雖然大家都WFH，不過OFFICE係咪真係收皮無人租？
其實加拿大OFFICE都KEEP住收96%租，算多優質租客嘅SOT更加有96-98%；
復甦後前景更加樂觀。
Occupancy Rate：
Total Portfolio 只有84.2%，二線REIT黎講叫做不過不失。
特色：
講咁耐，其實呢隻SOT有乜咁特別呢？咪又係一隻普遍OFFICE收租野？
其實佢最主要玩3樣野：
以低價收購二線地區物業翻新（真相係，一線地區物業一定貴好多）
將現有物業改良，更換更有加租能力嘅租客，增加租值，增加租約年期，創造更大價值
當物業升值，賣出去或者再融資去搵新投資機會
係咪好熟口面？
無錯，其實Starman本現金流為王都講過類似嘅野。
呢個Maritime Centre就係好例子，佢本身LOCATE喺Halifax，我諗你都未必聽過呢個地方。
但係其實呢個Centre佔地極大，有528K Sq Feet，2015年買完之後Occupancy Rate升咗25%，基本租金升30%，租期升咗1.2年。仲喺2020年refinance咗1.9M黎買其他野。
股息率：
現價係9.12%。留意，CA REIT係月月收息。
AFFO Payout Ratio 67.6%。股價無咩好睇。
Key takeaways:
NI跌唔少
FFO同AFFO都只係輕跌
Loan to value ratio 同埋interest coverage ratio無乜變
所謂OFFICE無人租，OR只係輕跌2.9%
總結：
劣：
二線物業，二線地區，自然係一隻二線REIT。若果你手上無一線REIT，你基本上唔應該考慮買SOT。
Occupancy Rate低，不過一線office reit keep ~90%黎講，依家84%亦唔算好差。
股價長期偏弱，市場定位係收息為主，無乜cap gain。
買物業返黎再翻新，如果管理層判斷失當，隨時係買垃圾。
加息（？）
優：
凡事都係兩睇，二線REIT自然有佢嘅潛力。
SOT大量物業喺人口多但係lagging development嘅地區，尤其係Winnipeg。
其實係一個機遇，尤其係Winnipeg本身都幾受香港人歡迎。
以加拿大目標跑數接收120萬移民嘅情況黎睇，好大機會Toronto, Vancouver唔會收得晒，移民就會退而求其次去二線城市，帶起中部東部經濟。
呢個時候已經佈局好嘅SOT可能就會因此得益，let’s see。
另外，SOT受影響固然係深，但係租客普遍係強者，強者租客係有機會孕育出強REIT。
一隻strong REIT became strong之前，都一定捱過唔少苦頭，SOT 條management team算係aggressive，同埋睇長遠發展。
至於加息風險之類，長遠都唔係壞事，抬頭吧黑暗過會是晨曦。
------
Kano ：
- 開放留言。
