功課批改（一）： 823 v 778 v AW9U
事緣谷友新手上路，想學會分什麼是「優質資產」。
一個數字或高或低，無一定經驗係幾難去理解，
所以要識分好野，由「比較」入手會相對容易。
所以俾比左三隻REIT，分別是「優良」、「良好」、「差」的REIT 出來。
以下為其功課。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
交功課先，求狠評。
Sensei 講過，Figure is the result, not the reason.
Figure 好快就搞好，係嘗試搵出個原因好難🤯。
從數據上分析
823 優點
1️⃣ NPI 比上年有增加，其餘兩隻一係增加得好少，一係負數
2️⃣ DPU 比上年有增加，相反其餘兩隻無
3️⃣ Property Expense 雖然有增加，但係細過盈利增長，算係合理，
相反AW9U 離晒譜(就咁睇簡報搵唔到點解升咁多)
4️⃣ 借貸成本最低
5️⃣ Average Debt Maturity 有4年
AW9U 缺點
1️⃣ NPI 跌
( Triple Net 照理應該屈機，但唔明點解都會跌)
2️⃣ Gearing Ratio 最高，但NPI係負
3️⃣ 借貸成本高
4️⃣ Average Debt Maturity 得2年
⚠️唔明白地方
1️⃣ NAV理應係由租金推算出黎。明明Rent Reversion 跌幅得9.9% (22.5% - 12.6) ，但個NAV跌13% ，AW9U rental escalation 最多得2%
2️⃣ 派息方面，823係NPI夠Cover Distribute Amount, AW9都係NPI> Distribute Amount, 但有接近一半係Captial 。
3️⃣ AW9U 黎緊3年要還哂所有Debt，823黎緊3年要還既Debt，只係Total Debt 既35%
--------------
批改區
- 前言
「Financial report is the result，not the reasons.」
財務報表是果非因，分清因果關係。
即是說報表只會說過去的表現，要按過去的表現，管理層的能力則決定 未來的表現。
因為優質公司長期會受追棒，價錢一定較貴，
如果我們單從accounting ratio 分析，一定是A 公司在某方面優秀、B公司在某方面優秀、
C公司在在某方面優秀，最後這一定是一個「Super ! 打和」的局面。
![五十二年最強英撚🔴⚪⚫]曼聯終極FF轉會新聞暨吹水區[360] | LIHKG 討論區](https://img.eservice-hk.net/upload/2017/12/03/092709_d0b3244693f743a542dc6a84b8f5ae22.jpg)
所以在資料運用上必定是有
先後順序。
- 有些資料十分重要
- 有些資料值得參考
- 有些資料只要不過分就可。
當進行一番數據比較後，再進行質化的深入分析。
便可找出合適的隊員。
在所有的討論前，我們必須明白『REIT』的投資方向應為
- 「長期」、「高穩定」、「高透明」為大前題
- 某程度而言，是放棄了相當的發展能力來換取「保障」
- 或者，另一個方向是，把現金交予股東，由股東決定用法。
NPI 、 DPU 、NPU Growth、Expenses、Yield
- 於REIT 的方面，由於 NPI 有大量會計上的調查，不少是無關痛癢，正如估值的改變。
於投資上意義不大，當然有時候可利用一下，正如823 的盈警是來自估值，
市場有一陣的沽售，明顯地那是一個機會，
那時候的操作應為順手買平貨，然後等業積方決定「長期持有」，還是「獲利退場」。
- 所以NPI 對REIT 來說是近乎沒有意義，重點在於DPU 及 DPU Growth。
- 因為REIT 為長期持有的緣故，只要有一定的DPU 及 DPU Growth，就會輕易推高股價。
所以重點只會在於 DPU Growth。
Yield 是一個容易令人誤解的地方，因為它受「價格」所影響，並不能反映「價值」。
Yield 低 很可能代表，REIT的質素十分良好。
所以823 一直被人說「很貴」、「低息」，但股價不斷上升，
當市場穩定一點時，也第一時間股價上升。
所以就不要把它的優勢當成劣勢。
詳見 -
醜小雞的故事
- 對於「核心持有」的REIT，我比較少用Yield 去評估其價值。
- 相反「戰略性持有」的REIT，Yield 則成為我參考的一環，
（例如： C2PU、BUOU、ME8U之流，用來分散風險）（～7% yield & ～5% DPU Growth）
不過我多數用公用股及固定收益資產來佔這個位置，因為進一步分散風險及合理回報。
- 當然，Yield 這個位置只是我個人的考量，其實還跟你個人配置有關。
- 因為NPI 的重要性不高，其Expenses 的比重重要性也相對下降，只有在詳細研究時方會評
核管理層的能力。
個人資產配置
823 及 778 也是優秀的REIT，當考慮時，個人資產配置也是重要的考慮。
例如
隊長 的組合中股票數量過半，相對上固定資收益產較少，所以配置上需要較高Yield 的REIT
加強現金流
Kano 的組合中固定產資近半，加上20%的星REIT，組合偏向穩定，長遠爆發是較弱，
所以需要較多具增長力的REIT。
按：
- 見谷友辛苦做功課，應該記錄一下，分享一下見聞。
- 谷入面討論材料，基本上一日出到五篇文。CLS ！
- 我把823 定為「優質」，778 為「良好」 是有一點點主觀的。
- 一如所料，823 2020 DPU Growth 跟估算中的差不多！
樓宇估值少，中國肺炎令租戶經營困難，所以龍仔都係加租，只係加少左。
（即係成功加租！領展的加租能力簡直是沒有極限！）
- AW9U 不是 NNN，幫你刪了。
