顯示具有 領展 標籤的文章。 顯示所有文章
顯示具有 領展 標籤的文章。 顯示所有文章

2020年6月19日 星期五

隨筆手稿 - 19 June 2020 - IB退稅、黃金、加密貨幣、長實、領展、RQI

隨筆手稿 - 19 June 2020 - IB退稅、黃金、加密貨幣、長實、領展、RQI



發現用手稿的方式去回應留言會引起更多討論,Good !


小矮人: 

美國收息產品最煩係Withholding tax的問題,你先要查佢係咪會收,然後就算佢會退但劵商會唔會自動退俾你,唔自動退俾你即係要自己哂錢哂時間去搞退稅,就算自動退既咁佢Hold左既稅其實都有個機會成本係到?

可以的話可唔可以講下實際上入面提到個5隻CEF IB退到幾多稅同埋幾時退到? 

黃金個邊有D唔認同,而家既黃金與其話對沖股市不如話係對沖對所有現行貨幣風險,呢方面除左其他國際商品外無其他投資物做到
(油係一隻,不過直接投資油好難做到。Cryptocurrency就太多隻同埋太Volatile同唔夠Track Record),
因為現行股票債劵同埋房地產背後都有國家貨幣的因素。

所以雖然話佢有機會成本係到,但買少少分散下唔係壞事吧,由其係而家呢個接近零息既時候(唔開槓既話)。 

想問下長期升值、定期收息、高穩定性、跌市時急升的對沖良物係咩?


Kano: 

US 的稅務應該是全世界最難處理的一件事。
股息一律30%,債就免息,優先股要視乎類別,要查一下它的發行文件。

劵商上,大部分的劵商也會代勞,當然各個處理手法不一,我很難去答。

在退稅上,IB 應該是 一眾證券商中做得最差。(近一年有明顯改進。)
(在 CHIEF 買入PTY 會不收稅,該事得到多名Bro 證實)

CEF 的退稅會比較特別,要按基金所提供的資料作退稅,每年也不一樣。

加上證券商的退稅操作,真的很難說出確切的數字,所以我會視退稅為Bonus。

如果想參考退稅的話,可去 醫師的文章 參考一下。

如果成功退稅,IB 會在 3月左右退回。

(IB 是在進步中的!退的種類上升中!)



另外,關於「貨幣風險」上,我對黃金一直持「保留」的想法。

因為你提及的「貨幣風險」是 「貨幣不再生效」 或是「全球貨幣眨值」。

如果「貨幣不再生效」,然後退回「原始貨幣」,我相信要全球發生的可能性很低。

因為「黃金」只是傳統的智慧,現今的生活對黃金的需求不多,加上分割交易因難。

我認為難以提供「貨幣的功能」,如果不幸發生戰亂,我相信午餐肉會比黃金更加吸引。

如果 「全球貨幣眨值」,持有「資產」應該是最佳的處理手法,只因「錢」不再「值錢」。

「Cryptocurrency」更加難做成保值的功用,它榮登我心中最差的對沖工具,

因為加密貨幣的「成立」在於「各國」放棄「貨幣的發行權」及「貨幣政策」

也在於「全球公民」放棄手中資產的「傳統計價」,加上一眾投機者持有「現成的加密貨幣」

利益完全歸邊,這是不可能取代「現成的貨幣」。

所以我是十分反對「加密貨幣」的「投機」。

另外,在零息的時代,你會不開槓嗎?所以投資「黃金」的決定就必定有「機會成本」

「分散」也不是為了「分散而分散」。你明白的。

加上,我們的選項中有「國債」這種長期升值、定期收息、高穩定性、跌市時急升的對沖良物

美國要發行100年期限的國債?

Peggy: 

識得玩.....咁1113呢?

Kano:

第一,不要做鉅仔的交易對手,他的數口十分強勁。

第二,注意1113 的玩法,是走向「多元化」及「強勁現金流」,防守不斷上升。

          所以我十分認同,1113 是最「捱得」的公司。

         事實上,這幾個月我一直開 1113 的SP。  

         如果你細心研究鉅仔系的動向及結構,你會找到買入 1113 的理由。

長實預告上半年盈利大幅下滑李澤鉅:集團應該是世上最「襟捱」的企業之 ...

LINK 仔: 

2個討論 :

 1. 如果一個reit有母公司,對我來說是負擔,其一是要義無反顧接收母公司資產,可以是好資產但也可能是豬頭骨,其二是要聽命母公司指揮,公司利益依歸在母公司,並非reit持有人 

2. 向外發展有政治風險,如中國與物業所在國家有重大衝突,近期例子是中美翻檯一拍二散。

Kano: 

Link 仔的討論十分有意思,也是我早前思考過的題目,我也在該文中有詳細的回應。

十分值得REIT 投資者思考的題目。

我也是 研究 星州 及 美國 不少的REIT 後,方再一次發現 823 的 潛力、吸引力。

加上最近龍仔的發言,823 今年的收購除了 英國物業外,還有其他的玩具,更可能進軍物流。
(佢買物流之時,Kano 會沽出BUOU 轉入 823 )

容我引用 Link 仔的名言 : 823 可增持、可減持、但絕不清倉


領展將邁紅底全港哀悼歷史不應忘記上市罪人|香港01|01觀點


RESINALAG: 

https://seekingalpha.com/article/4352655-why-you-shouldnt-buy-rqi 

有人係SEEKINGAPLHA 寫左篇野批評RQI, 你點睇? 

我覺得第1點已經唔太合理, 第2點就同CHING講既有D出入, 第3點就魚與熊掌既問題, 

RQI BEFORE TAX 可以去到成8,9% 息, VNQ 得3%, 真係R痕都唔夠,

如果為左穩定收息, scarify 多少少MAN FEE 係在所難免

KANO: 

其實由當事人發文,Kano 當日於 三個不同的投資谷中發表了看法。

所以只引用當時的對話。

三田: 
雖然我無RQI,但睇完成篇文似抬高VNQ 踩低 RQI,
只係話Leverage高,收費高,熊市時好波動,回報比VNQ低,無咩太深入分析

KANO: 
熊市波動係真,因為leverage 左 1.25, 而VNQ 沒有額外的槓桿,跌市一定會有影響
但對於一個投資者而言,即係有特價時段入貨,呢件係好事定壞事?
(如果按比例計算抗跌能力,你會找到多一個買入RQI 的原因)
               
 其實從基金管理費上,RQI 的費用在CEF 中只是「中等」,或是「中等偏低」。
 雖然費用比VNQ 貴,但扣除費用後的回報,連續十多年也比VNQ 高,這也是事實。

加上不同類別的產品盲目比較費用也是不公平的事。
被動型ETF 會費用低
主動型ETF 會費用高一點
CEF 更因為結構較古老的緣故,費用更高一點
當然OEF 費用會更高上一籌

其實,萬惡的MPF 某程度上也是OEF的一種。

關於管理費一事
正如城中熱話 - ARK 系列,其管理費為 0.75%,長期年回報為2X%,
但你會因為其費用,而不會研究它嗎?

如果再簡單少少,筆者的Logic 為: 
- 簡單少少講,RQI 近十年 年年勁過VNQ, 08 年出過事,而家好健全,唔會再出事,
   但係拉埋 20 年計,做得比較差,叫你地唔好買。Done !
 
- 係換埋管理模式 同 風險控制,而家勁又點,10 幾年前 出過事,就係差。
   這就是 Editor 的 logics

Kano 的睇法? 這些文章來多一點,好讓RQI 股價急跌,我先買到平貨。

RQI: Solid Fund To Manage Your REITs Exposure - Cohen&Steers ...

按: 
- 第一次抽新股,也是第一次用IB 抽新股,算是零的突破。
  9997 康基,應該是一只值得中長線持有的玩具。

- 介紹了朋友進入功課小組,一星期後佢決定開IB,算是引導成功。
  很快他便會發現 「吸引的玩具」有如天上繁星,只會苦惱資金不足。

- 一開學,好多野做,無心情寫文,日日見到數簿做功課,Kano 表示 「提子🍇!!!」

- 點解會有人認為我只懂港股? 
  真係唔明
  港股係我研究最多,也是唯一輸錢的市場 
  結論 : 『港女真係唔多岩我!』

起業時の資金調達方法の選択肢とは?資金不足の対策は必ずみつかる ...

2020年6月13日 星期六

關於 823 領展的一點想法 (後傳)- Identity Crisis 身份認同

關於 823 領展的一點想法 (後傳)- Identity Crisis 身份認同


領展是以香港為基地的REIT。

領展現在進軍全球,近年進入中國大陸及澳洲。
一方面是擴展版圖,
另一方面是解開風險集中於香港的問題。

香港的地產租金穩定增長、高出租率,
但背後是價錢高昂,以Yield 計算的話,回報並不吸引,
做就 「本地收購」困難。

公司往往要付出高昂的溢價購買「本地資產」,
又受制於 條例 的限定,其實不易發展。

如果眼光只看本地的話,除非有母公司的支持,
否則發展並不容易,並且容易到達「天花版」。

778 ,435 兩家尚有母公司支持,
2778 的母公司相較之下,實力一般,加上資產少。
而 823 更沒有母公司可言。

所以 2778  及 823 是需要利用香港資產的優勢,
主動出擊購入海外資產,進一步提升實力。

進軍海外,自然要承受另一重風險,這十分考驗管理層的能力,
而領展也為收購對象定下極為嚴格的要點,來保障收益。

想知的話,可去領展的 Investor Relation 看。

舉個例子,
中國大陸的商場上一次續約是增加租金 六成,而且接近全部租出。
而今年 2020年,受於中國肺炎 及 全球經濟不景氣,
領展加了 四成 租金。
這個比例依然高於本地平均加租 12 %。

而再一次執筆之時,領展將收購英國的業務。
一個倫敦心臟地區,具有獨特租客組合的物業。
又一次順利低價買入優質物業。
- 金融巨頭的歐州總部
- 政府部門要地

而另一個問題是行業風險,現時領展集中於零售業務,
領展現時的零售是以「食」為核心,
極強的防守力,只要人流一多,便可進入 「三勝局面」。
但零售終有其弱點之處。

而如RQI 一文中提及,不同Type 的業務會有不同的特性,
進入不同行業是有不同的特性,
是進一步分散零業業的問題。

於2025 的計劃中,零售業所佔的比例只會慢慢減少。
寫字樓 及 停車場的 比例會相對增加。

零售租金增長強,但受制於經濟的發展及租客組合。
停車場租金增長強,不受經濟發展的影響,需與地點及零售 配合。
寫字樓租金穩定及長約,但租金增偏普通,鎮倉一流。

成長本來是有風險的。
你必須注意。
但是只要開始第一步,
就會開始無限的可能性。

問題是: 你會否因為「風險」而停下腳步。
  
這是一個時代的終結,也是另一個時代的開始。

------------------------------------------------------------------------------------
十年前,我們會說「領展」是香港的REIT

今天,我們仍會說「領展」是亞州的REIT

十年後,願我們會說「領展」是全球的REIT


按: 關於領展租客的故事,相信有空間另文數篇,有機會將會進一步討論。
        
        記得提我,我仲有 兩篇 823 的文未出。
     
        搞搞下,又會多幾篇文的草稿。

---------------------------------------------------------------------------------------

最近看了 < Last Evaluation >,  滿滿的感動。

童年回憶、面對身份上的認同。

我們、何尚不是被時代選中的細路。

劇透影評《數碼寶貝LAST EVOLUTION絆》:情懷也能賣得我老淚縱橫| 4Gamers

預告片如下:  < Last Evaluation >



-------------------------------------------------------------------------------------------------
[新世纪GPX高智能方程式/AMV]Identity Crisis

- 每每風見車人的成長,正是令人感動的地方
- 重點是,你會否為了「無風險」而不再上戰場

- 風險一直也在,無風險回報也是有風險,美國也有可能破產,對嗎
- 我很少說「無風險、穩勝」,這是無意義的
- 在我而言,風險不是數據上的波動,而是來自未知的不安
- 所以我們學會控制風險

- 投機者看回報、投資者看風險


----------------------------------------------------------------------
幕後故事

- 同場加映,12 、16  、10 減租 。

- 1113、823 成為唔減租的地主。

- 識得玩,一定係做 12 的租客,823 的股東








2020年6月7日 星期日

功課批改(一): 823 v 778 v AW9U (上篇)


功課批改(一): 823 v 778 v AW9U


事緣谷友新手上路,想學會分什麼是「優質資產」。

一個數字或高或低,無一定經驗係幾難去理解,

所以要識分好野,由「比較」入手會相對容易。

所以俾比左三隻REIT,分別是「優良」、「良好」、「差」的REIT 出來。

以下為其功課。

--------------------------------------------------------------------------------------------------------



交功課先,求狠評。

Sensei 講過,Figure is the result, not the reason.

Figure 好快就搞好,係嘗試搵出個原因好難🤯。


















從數據上分析
823 優點
1️⃣ NPI 比上年有增加,其餘兩隻一係增加得好少,一係負數
2️⃣ DPU 比上年有增加,相反其餘兩隻無
3️⃣ Property Expense 雖然有增加,但係細過盈利增長,算係合理,
      相反AW9U 離晒譜(就咁睇簡報搵唔到點解升咁多)
4️⃣ 借貸成本最低
5️⃣ Average Debt Maturity 有4年

AW9U 缺點
1️⃣ NPI 跌( Triple Net 照理應該屈機,但唔明點解都會跌)
2️⃣ Gearing Ratio 最高,但NPI係負
3️⃣ 借貸成本高
4️⃣ Average Debt Maturity 得2年

⚠️唔明白地方
1️⃣ NAV理應係由租金推算出黎。明明Rent Reversion 跌幅得9.9% (22.5% - 12.6) ,但個NAV跌13% ,AW9U rental escalation 最多得2%

2️⃣ 派息方面,823係NPI夠Cover Distribute Amount, AW9都係NPI> Distribute Amount, 但有接近一半係Captial 。

3️⃣ AW9U 黎緊3年要還哂所有Debt,823黎緊3年要還既Debt,只係Total Debt 既35%

--------------

批改區

- 前言

「Financial report is the result,not the reasons.」

財務報表是果非因,分清因果關係。

即是說報表只會說過去的表現,要按過去的表現,管理層的能力則決定 未來的表現。

因為優質公司長期會受追棒,價錢一定較貴,

如果我們單從accounting ratio 分析,一定是A 公司在某方面優秀、B公司在某方面優秀、

C公司在在某方面優秀,最後這一定是一個「Super !  打和」的局面。

五十二年最強英撚🔴⚪⚫]曼聯終極FF轉會新聞暨吹水區[360] | LIHKG 討論區



所以在資料運用上必定是有先後順序

- 有些資料十分重要

- 有些資料值得參考

- 有些資料只要不過分就可。

當進行一番數據比較後,再進行質化的深入分析。

便可找出合適的隊員。

在所有的討論前,我們必須明白『REIT』的投資方向應為
- 「長期」、「高穩定」、「高透明」為大前題

- 某程度而言,是放棄了相當的發展能力來換取「保障」

- 或者,另一個方向是,把現金交予股東,由股東決定用法。


NPI 、 DPU 、NPU Growth、Expenses、Yield

- 於REIT 的方面,由於 NPI 有大量會計上的調查,不少是無關痛癢,正如估值的改變。

   於投資上意義不大,當然有時候可利用一下,正如823 的盈警是來自估值,

   市場有一陣的沽售,明顯地那是一個機會,

   那時候的操作應為順手買平貨,然後等業積方決定「長期持有」,還是「獲利退場」。 

- 所以NPI 對REIT 來說是近乎沒有意義,重點在於DPU 及 DPU Growth。

- 因為REIT 為長期持有的緣故,只要有一定的DPU 及 DPU Growth,就會輕易推高股價。

  所以重點只會在於 DPU Growth。

  Yield 是一個容易令人誤解的地方,因為它受「價格」所影響,並不能反映「價值」。

  Yield 低 很可能代表,REIT的質素十分良好。

  所以823 一直被人說「很貴」、「低息」,但股價不斷上升,

  當市場穩定一點時,也第一時間股價上升。

  所以就不要把它的優勢當成劣勢。

  詳見 - 醜小雞的故事


- 對於「核心持有」的REIT,我比較少用Yield 去評估其價值。

- 相反「戰略性持有」的REIT,Yield 則成為我參考的一環,

(例如: C2PU、BUOU、ME8U之流,用來分散風險)(~7% yield & ~5% DPU Growth)
   不過我多數用公用股及固定收益資產來佔這個位置,因為進一步分散風險及合理回報。

- 當然,Yield 這個位置只是我個人的考量,其實還跟你個人配置有關。

- 因為NPI 的重要性不高,其Expenses 的比重重要性也相對下降,只有在詳細研究時方會評
   核管理層的能力。



個人資產配置

823 及 778 也是優秀的REIT,當考慮時,個人資產配置也是重要的考慮。

例如
隊長   的組合中股票數量過半,相對上固定資收益產較少,所以配置上需要較高Yield 的REIT
           加強現金流
Kano 的組合中固定產資近半,加上20%的星REIT,組合偏向穩定,長遠爆發是較弱,
          所以需要較多具增長力的REIT。

按:
- 見谷友辛苦做功課,應該記錄一下,分享一下見聞。

- 谷入面討論材料,基本上一日出到五篇文。CLS !

- 我把823 定為「優質」,778 為「良好」 是有一點點主觀的。

- 一如所料,823 2020 DPU Growth 跟估算中的差不多!
   樓宇估值少,中國肺炎令租戶經營困難,所以龍仔都係加租,只係加少左。

  (即係成功加租!領展的加租能力簡直是沒有極限!)

賽車動畫的里程碑- 閃電霹靂車| 新聞- Yahoo奇摩行動版

- AW9U 不是 NNN,幫你刪了。

2020年5月28日 星期四

關於 823 領展的一點想法 (外傳)- 租客與股東的遊戲

關於 823 領展的一點想法 (外傳)- 租客與股東的遊戲


想不到會寫這一篇文,簡單來說是進一步回應前文
- 問書 : 823 隨談 - 回應Redponza 的信

Link仔進一步解釋:
- 「租戶所付的租金佔租戶營業額已經去到十幾%」的意思
是探討租金的可承受能力。

首先,明白王國龍是一個如何的人。

如果你不認識,睇左個訪問。
如果你是領展的小股東,更要睇個訪問。

你去投資一間公司,就是對管理層投下信心一票。

CNBC's Managing Asia - Interview with George Hongchoy (專訪領展 CEO 王國龍)



租客與股東的對立


股東與租客的看法是十分不一樣,股東是想取得回報。

租客是想在特定空間時間內取得合理回報。

而管理層應該是兩者的中間人,

很多時,管理層加租少了,股東利益便受損,加租多了,租客的利益便受損。

由於管理層往往是站在股東一面,所以會不斷加租,最終租客離去,成了死場。

所以盲目地加租、盲目地翻新也是沒有意思的。

不一樣的管理層

食神劇情惡搞->補考篇- 香腸炒魷魚

龍仔則有另一個想法 - 如何做到Win Win Win Situation
- 租客做到更多生意。
- 股東有多回報。
- 最後,自己更多報酬。

早期的領展有幾個方向:
1 。我如何幫助租戶提升營業額--》方便加租

2.  我如何選擇租戶組合--》租客的防守力 及 可加租能力

3. 我如何搞活個場--》人流

「翻新」不是為了「加租」,而是第一步吸引人流,令租客有多生意。

如果投資者一直把「翻新」和「加租」直接連繫,

當你陷了這個思維,你會認為 領展 沒有增長能力。

組合上的特點


如果深一層思考,人們更常說領展是生活商場。

我得說是商戶組合上的不同。
- 778  主力是大型屋苑中的中產,所有偏服務型的租客
    - 補習、醫療、銀行、超市
    - 正所謂,中產: 再窮都要勝在起跑線

- 435 多二線生活商場及寫字樓、發展比較一般
    - 特別是上水極多內地自由行店
    - 背山面水,引北水而自肥,善用「地利」

- 2778 一個甲級寫字樓、一個由潮流、美容、醫療的商場
     - 只有女人先明白女人
     - 只有靚女CEO 先明白女人錢的玩法,就算窮都要靚

三者各有特色,各有屈機之處。

而 823 組合上選擇 「食」為主,是人「天生」及「精神」的需求,

當然「食」也是容易引來人流,進行另一波「體驗式的消費」。

加上地點方便 及 地區 人士比較願意花錢於「食」,做成人流不斷。

當 人流 (量)及 價錢(售價)兩者皆有時,便會有「乘數效應」,價量齊升。

領展自然可收多點租,因為物價是「正增長」,
香港是一個進口城市,長期接受「輸入性通賬」,
加上再次進入「大印錢時代」。

物價只會進一步上升,最後反映在售價上。

到最後
中國肺炎時,中產可以不去補習、
中國肺炎時,內地人可以不來、
中國肺炎時,女人可以暫時不扮靚、

我們什麼事也可省,唯有「食」是離不開,就算堂食不了,最後我們叫會叫外賣。

數學題: 把「飲食」、「超市食品」、「街市熟食」三者加在一起,就明「食」的組合。





你要明白商場不是開善堂的,如果大環境的加租下,公司受不了,代表了實力不足。

這也是早期小店離開,令領展背上污名的原因,

無他,連鎖店能承受更高的租金,更能貢獻租金給股東,

身為小股東,你要明白情況背後的原因。



徐志雄和周星馳合拍《食神》如今演出大減︰內地好多人取代到我| 每日要聞

將所有野連埋一齊,就係一個「食」字 !

劉細良: 如果十八區同一日一齊遊行, 同時埋伏精兵攻政總/民政署就掂 ...

按:
- Link仔是領展專家,對領展有興趣的人可去其Blog 研究。
 (佢對領展有幾熱愛?望下個 Blog Link 就明)

- 無心機寫文,只想於業績前把草稿內的文清去。

- 「食店」最有的問題係「加租」能力不強,
   但在「食」的組合下,人流不斷,便可由其他租客收多點租,拉上補下,一攻一守。

- 我對 778 ,435 今年的情況比較保守,823 應該會加息 。

Read More: 

-  Link 仔 : 領匯租金與商舖成本

- 星人Starman: 做生意的Golden Rules

- 專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備





2020年5月17日 星期日

關於 823 領展的一點想法 (上)- 醜小雞的故事

關於 823 領展的一點想法(上)- 醜小雞的故事



領展讓步政府「移山」紓民怨- 專欄- 東觀點東周網【東周刊官方網站】


不知道「領展」一詞對你有什麼的感覺。

- 一只很貴的股票?

- 一只股息很低的股票?

- 一只股價倍升的股票?

- 一只多回購的股票?

其實以上皆是,不炒高手也談及領展,我也不多說。

今天想去討論「安全資產」

Irrevocable Trust vs. Umbrella Insurance Policy:

如果有一份資產,你買了它,放下幾年也不用怕,就是一份「安全資產」

而 823 對我而言,就是一份「安全資產」,資產配置的重要一員

這一分安全有幾種方向

可參閱另文 : 財務知識堂: 優先股、普通股
                         財務知識堂: 商業信託 及 房地產信託


當我們重新審視 LINK,你一定要明白它是REIT,

每年必須要把「可分收入」的最少90%  給股東,

簡單來說,就是收到的租金扣除成本後,要把 最少90% 的錢給股東。

當一家公司這樣做時,是放棄了自身的發展,

把錢予股東,由股東決定錢的用法。

誠然REIT 理應: 業務透明、法律上的保障、較低的增長

回想一下,領展會給你這樣的印象嗎?

球不是这样踢的


即是說 置富(778)/ 陽光(435)/ 泓富(808)方是「正正常常」REIT,回到收租的大原則。

因為通脹及組合提升,租金每年也有一定的調整。

當然,REIT 隨外還有其他的發展方向,詳見 REIT 的進化之路
(提我寫文,又是一篇半完成文)

2016 05 23 史坦尼斯拉夫斯達生平零NG 拍戲無take two 新演員的自我 ...


所以過去多年,領展外表是增長股,內在是 REIT。

同時持有安全性 及 增長能力,攻守一體。

如果你在LINK 上市時買入,保持至今,不算上任何再投資。
它會成長 大約 25% 股息率的怪物。

即是每三年多本金就會倍升的怪物。
更為可怕的是 它的增長能力 仍在一直成長。

------------------------------------------------------------------------------------------------
如果不明白的話,
我們打個比喻,
十多年前有有一個大財主,
他養了一大堆醜小雞,
財主財大氣粗,沒有好好照顧它,
在其他人眼中那些醜小雞平平無奇。

有一天,大財主財困了,為小雞找了一個新的飼養員後,
便把所有的小雞在市場賣出用 十多元 的價格賣出,
從此醜小雞便在市場上流傳買賣。

新的飼養員一開始並不認識小雞的生活習慣,
經過幾年的相處後,飼養員發現小雞的潛質,
便悉心照顧這堆醜小雞,
慢慢地醜小雞開始成長生蛋。

幾年後,醜小雞生下了小金蛋。
市場上,醜小雞開始備受關注,人們願意花上高價買下醜小雞。

這堆醜小雞一直也很貴,去年要快一百元方買到。
今年,一眾財主再次財困,願意用六十多元賣出去。

如果,你是財主,手持這只生金蛋的雞,你會賣出去嗎?

如果,當初你沒有買下這只生金蛋的雞,現在其他財主進入財困,你會買下這只醜小雞?

如果你還有問題,飼養員會跟你說,
小雞生的金蛋雖然沒有每年增加 20%
仍能保持近 10% 的增長。

而飼養員有一個2025年的發展大計。

下金蛋的鵝〉三個啟發| 富朋友理財筆記


LINK 一直很貴 或是 息率很低,其實是一場假像。
那是因為它的增長能力十分強勁,而這是持續的。
別因為看到它的長處,而視為短處。

如果你打算短期炒賣,LINK 不是好材料。
(加上賣出生金蛋的雞,也不是明智的選擇)
但如果你打算長期持有,LINK 就是一支生金蛋的雞,一支每年會生更多金蛋的雞。

而 LINK遠遠未到身為 REIT 的極限。

今天的我沒有極限(重點版) GIF | Gfycat


散戶最常見的是見股票上升時,便食糊賣出,然後買其他股票。
如果你賣出一個近乎必定搵錢的股票,再買其他股票,其實會吃一另一個「再投資風險」

當你在這個Blog 看到Kano ,
就知道有方法 把 LINK 的價值套現出來,
在不賣出的情況下,
讓 資本增長 再次成為你的 流動性,
然後利用其流動性為你 「攻城略地」 或是 化為 「堅土護壁」。

LINK 在 Kano 眼中是同時 具備 「現金流」、「現金流增長」、「安全穩定」、「資本增長」
十多年的醜小雞,在飼養員 的培養下,是一頭 亞州怪物,
而你,會在這個時候,趁其他財主 財困時 分段買入嗎?

----------------------------------------------------------------------
按: 我應該會另文: REIT 的進化之路。
         但Kano 為人善忘,如果六月底尚未出文,請各方好友提醒。

關於823 的文章,思路還有不少,希望可於七月開始 823 的分享文。
應該會是 至少 5 - 6 篇為限的文章。

我恨沒有及早認真學投資,沒有在 十多元時買入


題外話

 - 823 不也是香港人的幸運數字嗎?



The Hong Kong Way 香港之路和你拖上獅子山8.23 - YouTube
----------------------------------------------------------------------

Read More:

誰是下一個王者?
過往的王者領展是否已變質?

- 資產配置的動態操作


剛巧三篇也是神人Starman 的文章,領展的確過予最風光的時代,但我不認為是日暮西山。
領展仍是極為優質的資產,仍有不錯的增長空間 及 極低的風險。

也許物流 是未來的王者之一,但香港仍沒有吸引的物流 Reit。
當然某公司轉為Reit的話,不妨一試。

對於未來,我更相信Data Centre 進攻 及 Health Care 防守。

問書 : 823 隨談 - 回應Redponza 的信

問書 :823 隨談 - 回應Redponza 的信


前幾天Redponza 對823 領展的詢問: 

「領展增長應會大不如前,畢竟太多headwind,而且本身租金佔營業額已經去到十幾%。
倒退就未必,因為可以靠回購頂下,不過得四厘息,冇增長下,唔知要唔要重估下

我不是說823不好,不過我理解租金佔營業額去到十几個%再去加租既空間唔多,
咁就真係要靠營業額增長.

但依家大環境不就,領展就算想睇住零售商營業額去加,都要個營業額升先得,有D巧婦難為無米之炊...

當然,唔係話領展要減派,佢可以借債派息,借債回扣etc...不過要做到高單位數增長,似乎有D困難」

回應"Thank you",還直接答"You're welcome."已經是老一輩的用法了 ...

- Kano 到現在仍不明白問題所在,不過會嘗試分享一下對領展的看法。

Point 1: 領展增長應會大不如前


- 如果你是對照領展於幾年前的增長來說,是的,領展的確不可能每年2X% 的增長。
  因為當資產增值時,一定會先進行容昜升值的事,例如重新裝修,改善用家體驗。

  而如果放眼全球,領展也一頭巨獸,是全球第五大的REIT,增長自然放慢,
  所以未來的數年會以高單位數的增長。


Point 2: 畢竟太多headwind,而且本身租金佔營業額已經去到十幾%。 倒退就未必,因為可以     靠回購頂下,不過得四厘息,冇增長下,


- 其實我想知「太多HeadWind」的意思,因為每一間公司也有不同的弱點。
   如果按去年「返送中」的問題上,不少地產公司也會受難。
   如14 ,九龍倉,利福等便是深受其害。

- 但如果回到社區,823 及 778 是近乎沒有傷害,畢竟人是需要吃飯的。
   從數據上,即使在受傷最重的零售店,香港平均下跌20% 的sale revenue,
   但823 的零售是錄得個位數的正增長。
   (超市類店更是雙位數增長)

- 另外,823 主要的收入是租金收入,本身也沒有多少的租金支出。
  所以Kano 不明白「租金佔營業額已經去到十幾%」的意思。

- 關於回購,回購是每年必做的事情,每年也會定下一個額度做回購,
  2018 - 2019 由於股價一直高企,所以額度沒有用盡。
  而2019 - 2020 股價受「返送中」及「中國肺炎」的影響而急跌 三成多,
  在這段時間,領展不斷回購股份,即是說同一筆錢 回購予更多的股票,更有效地提升股東利益。

- 當然,散戶可能問到「回購」是為什麼?
   領展一年搵太多錢,出面的資產又貴,沒地方花。

Point 3 : 不過得四厘息,冇增長下


- 首先,我不認同沒增長,當加租是什麼!? 當新的玩具是什麼?
海濱匯- 綠建環評網上展覽
Link REIT Buying 100 Market in Sydney From Blackstone - Mingtiandi

- 今年受「肺炎」影響,外地資產價格急跌,現在是買玩具的良機,當然龍仔會差不多完
  成方公開。


Point 4: 唔知要唔要重估下


- 重估是每年也一定要做的,不用問。

- 不過重估是Gain 是Loss 一點也不重要,只是數字的玩意。


Point 5 : 當然,唔係話領展要減派,佢可以借債派息,借債回扣etc...不過要做到高單位數增長,似乎有D困難


- 繼續唔明白,為什麼要減息,而借債俾息更是古怪的做法,不是龍仔的玩法。

- 簡單一例,領展是有投資IG 債的,每一條債的回報也相當不錯,不槓桿買債也可輕鬆增長。


Read More: 

The World’s Largest Public Real Estate Companies 2020
- Investor Briefing - March 2020 



2020年4月23日 星期四

時事文: 財經專題:新田圍邨回報僅0.02% 興民多吉舖 領展商場買家 狂加租吸金夢碎

財經專題:新田圍邨回報僅0.02% 興民多吉舖領展商場買家 狂加租吸金夢碎

- 事緣: 

- 早年 領展 高價賣出一堆 潛力較弱的商場

- 多間財團買回後,因買賣條款關係,它們 比 領展 更具彈性的發展方向

- 結果 就有眼見,領展能成為 「今天的領展」是有原因的




利申: 

- Kano 是 領展 大好友 (仲未入夠貨)

- 有唔少人覺得 領展 同一般Reit 無異、領展 最好的時間一去不返

- 研究得耐左,就見到領展的可怕

- 最近除左 星州REIT、更 看埋 US 及 UK,睇到 我都問自己,點解唔入多少少 領展

- 一陣寫埋,上星期未寫完的文,就開始諗點去領展

- 寫 領展 的人好多,想由新的方向介紹唔容易

- 仲有 54 篇草稿,幾時會寫得完 !?