關於 823 領展的一點想法 （外傳）- 租客與股東的遊戲

關於 823 領展的一點想法 （外傳）- 租客與股東的遊戲

想不到會寫這一篇文，簡單來說是進一步回應前文
- 問書 ： 823 隨談 - 回應Redponza 的信

Link仔進一步解釋：
- 「租戶所付的租金佔租戶營業額已經去到十幾%」的意思
是探討租金的可承受能力。

首先，明白王國龍是一個如何的人。

如果你不認識，睇左個訪問。
如果你是領展的小股東，更要睇個訪問。

你去投資一間公司，就是對管理層投下信心一票。

CNBC's Managing Asia - Interview with George Hongchoy (專訪領展 CEO 王國龍)

租客與股東的對立

股東與租客的看法是十分不一樣，股東是想取得回報。

租客是想在特定空間時間內取得合理回報。

而管理層應該是兩者的中間人，

很多時，管理層加租少了，股東利益便受損，加租多了，租客的利益便受損。

由於管理層往往是站在股東一面，所以會不斷加租，最終租客離去，成了死場。

所以盲目地加租、盲目地翻新也是沒有意思的。

不一樣的管理層

龍仔則有另一個想法 - 如何做到Win Win Win Situation
- 租客做到更多生意。
- 股東有多回報。
- 最後，自己更多報酬。

早期的領展有幾個方向：
1 。我如何幫助租戶提升營業額--》方便加租

2.  我如何選擇租戶組合--》租客的防守力 及 可加租能力

3. 我如何搞活個場--》人流

「翻新」不是為了「加租」，而是第一步吸引人流，令租客有多生意。

如果投資者一直把「翻新」和「加租」直接連繫，

當你陷了這個思維，你會認為 領展 沒有增長能力。

組合上的特點

如果深一層思考，人們更常說領展是生活商場。

我得說是商戶組合上的不同。
- 778  主力是大型屋苑中的中產，所有偏服務型的租客
    - 補習、醫療、銀行、超市
    - 正所謂，中產： 再窮都要勝在起跑線

- 435 多二線生活商場及寫字樓、發展比較一般
    - 特別是上水極多內地自由行店
    - 背山面水，引北水而自肥，善用「地利」

- 2778 一個甲級寫字樓、一個由潮流、美容、醫療的商場
     - 只有女人先明白女人
     - 只有靚女CEO 先明白女人錢的玩法，就算窮都要靚

三者各有特色，各有屈機之處。

而 823 組合上選擇 「食」為主，是人「天生」及「精神」的需求，

當然「食」也是容易引來人流，進行另一波「體驗式的消費」。

加上地點方便 及 地區 人士比較願意花錢於「食」，做成人流不斷。

當 人流 （量）及 價錢（售價）兩者皆有時，便會有「乘數效應」，價量齊升。

領展自然可收多點租，因為物價是「正增長」，
香港是一個進口城市，長期接受「輸入性通賬」，
加上再次進入「大印錢時代」。

物價只會進一步上升，最後反映在售價上。

到最後
中國肺炎時，中產可以不去補習、
中國肺炎時，內地人可以不來、
中國肺炎時，女人可以暫時不扮靚、

我們什麼事也可省，唯有「食」是離不開，就算堂食不了，最後我們叫會叫外賣。

數學題： 把「飲食」、「超市食品」、「街市熟食」三者加在一起，就明「食」的組合。





你要明白商場不是開善堂的，如果大環境的加租下，公司受不了，代表了實力不足。

這也是早期小店離開，令領展背上污名的原因，

無他，連鎖店能承受更高的租金，更能貢獻租金給股東，

身為小股東，你要明白情況背後的原因。

將所有野連埋一齊，就係一個「食」字 ！

按：
- Link仔是領展專家，對領展有興趣的人可去其Blog 研究。
 （佢對領展有幾熱愛？望下個 Blog Link 就明）

- 無心機寫文，只想於業績前把草稿內的文清去。

- 「食店」最有的問題係「加租」能力不強，
   但在「食」的組合下，人流不斷，便可由其他租客收多點租，拉上補下，一攻一守。

- 我對 778 ，435 今年的情況比較保守，823 應該會加息 。

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