體檢報告（五）： 給 竹科工程師的信

 體檢報告（五）： 給 竹科工程師的信

因為有現金流投資者的留言，突詳文解說

竹科工程師：

hi~關注你的blog一陣子了 

我也是80後的投資者,也有進行現金流的投資,只是覺得現金流的投報率-穩定但沒爆發性 

因此,目前還在摸索適合自己的投資方式~ 

蠻好奇你對香港股市之後的看法, 我於2019開始投資港股(0005,0778,0709等),至今慘賠~ 

不知道現金流投資人對港股還能不能有期待~ 

最後,這是我的blog有機會交流一下 https://freeofengineer.blogspot.com/

Kano： 

關於投資的方式： 

- 最緊要適合你的性格，也達到你個人的目標回報及風險。

- 就像我我性格又慢又悶，並不喜歡短炒，慢慢來，有數得計會比較岩我。

- 現金流的特點就是穩，你總不可能有東西會又穩又富有爆發性。

- 你的文章我全都看了，我的理解中，你的操作應是 台灣主流的「存股投資」，

  即是香港常見的買股收息，

關於港股的看法： 

你的文章談及 香港的股票是高風險，我是有所保留的。

主因是你不太熟悉香港的情況。

Kano 的投資方向： 

- 港女的地產
- 台妹的肝臟
- 坡佬的多元博愛
- 美帝的債務與科技

你只需查一下，

全球最貴的租金，就會明白 香港「地產」的可怕之處。

依據租金合約的特點，香港的租務是近乎不敗的。

也是香港人面對樓市的絕望。

你感到困擾的主要的問題是： 你還沒有弄清楚「價格」與「價值」的分別

「價格」與「價值」是完全不同的概念。

這是價值投資的第一份也是最重要的一份功課

好了，問你一道問題

就好像當股票的價格下跌時，你應該 高興 還是 傷心

想好了，方拉下去看。

當股價下跌時，你應該進行「價值判定」

       - 如果價格下跌，價值上升，你應該偷笑，馬上加倉。

    - 如果價格下跌，價值不變，你應該微笑，決定「加倉」或「持有」。

    - 如果價格下跌，價值下跌少於價格下跌，你應該「持有」。

    - 如果價格下跌，價值下跌多於價格下跌，你應該「沽售」。

如是者： 
2588 屬於第一種，實力大增，我也終於找到機會把它放進組合。

823   也勉勉實於第一種，股價下跌實力微微上升，我增持了一點。

778   則是屬於第三種，股價下跌遠超價值的下跌，我沒有持有也不打算增持。

如是者，大部分情況下，股價下跌應是「現金流投資者」的樂園。

投資從來也是為了「資產」，這一點十分重要。

至於你提及的 HSBC & Bossini 

銀行及零售則是我完全不會碰的行業，

只因他們是「景氣循環」的股票，

沒有明顯的「護城河」，

加上利息低的環境不利銀行業，

地產的霸道也不利零售業，

所以我認為並不適合放進「現金流」的組合。

緊記，「當一個價值投資者，不環當價格投資者。」

關於風險

另外，我想重申一次，我並不認為「風險」是波動性，

「風險」應是關於「負面的不確定性」，

股票、REIT、BT、ETD & Bond 是不同的產品。

在審視它們時，應有不同的考慮方向，

在我認識中的「現金流」決不是只是買入不同的高息產品。

而是有效利用它們的特性，亦即是「工具的選擇」。

投資的回報早於買入那刻經已決定，

不同的情景應有不同的取捨。

而當你的思考由「個股」拉至「組合」時，

你的思考應該再進一步，

合理地平衡各方面的風險及回報。

所以「現金流」永遠是『多元』「動態」的投資決定。

對了，提你一下，

我是反對買入  PDI 及 AWF 的，

還有 PTY 是不用交稅的，也是我CEF 中的主力持倉。

祝你享受 「現金流」的旅程，亦能領略「現金流」的爆發力。

按： 

- 根本就是職業病發作

- 是來自台灣的工程師呀！ 你要有一起買台積電嗎 ？一起成為台積電的股東嗎？

價值投資的開始 （上）- 日常觀察 與 相信自己

價值投資的開始 

對於「投資」一事，新手開始時每每戰戰兢兢，不知如何入手。

大部分的香港人只投資港股，加上星級名師的力推，

如是者，盈富基金（2800）是不少新手必備的持股。

對於盈富基金的表現及其結構性問題，

Kano 早有詳文，加上山叔叔另有專文研究。

所以在此不詳說。

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是文想從「教育手法」上看投資一事。

正所謂 - 「授人予魚，不如授人予漁」

與其花時間教他們「心水號碼」、「操作手法」、「會計知識」，

倒不如教他們如何做「判斷」。

對一名新手而言，最需要的是「信心」，一份對「資產」的信心。

給新手的，應該是他們有信心的，日常也看得見。

這也是從日常生活中學習投資的良機。

例子一 - 日常觀察

比如早前領展大跌，股價急跌到 $50 - 60  時，很多人會怕，

其實可以叫他們去領展 的場，

看一下，商戶有沒有生意，有沒有很多的「吉店」

問一問店長，會不會加租

看一看 新聞，龍仔是如何查數

超級市場、餐廳，有沒有人要吃飯

當新手睇完，就知道「不會減租」。

只因「食飯」 仍是人生要做的事

這時便可 反手加倉領展 ，因為這是「特價」。

相信，這是另一種更好的學習

例子二 - 不要盡信專家

正如，不少「專家」成日話 

- 「電商」的出現是 「零售的末日」

- 未來零售需求會大幅減少

其實我認為要視乎 「租戶組合」

好像 黃金商場、電腦城一類，我真的擔心它會會受到沖擊，

因為它們的商舖單一及跟電商取去了它們一部分的功能，

當它們的生存空間減少，最終租金會減少，

而因為「租戶組合的改變」從來也不是一時三刻完成，

所以它們的衰亡是「慢慢」及「近乎不可倒轉的」。

置富 778 主力玩中產的輔助 - 「補習、醫療、飲食」

你叫班中產 唔同小朋友 補習，靠Online 補習？

你叫班中產 有病唔睇醫生，靠Online 睇病？       

不太可能！

領展 823 主力玩 人的基本需要 - 「 飲食」，

你叫師奶不去 超市 / 街市買飯 ？

你叫外賣要立即送到 ？

你叫人唔使食飯？

不太可能 ！

加上食飯也是一種很好的社交生活。

相信 這是未來電商也做不到的事，

君君2778 玩 甲級 Office 及女人的需要 - 「美容」

- 要2778 玩完、要等女人唔要「靚」先

- 要2778 玩完、要等有「外賣美容」先

- 要2778 玩完、要等病「外賣打針」先

正所謂女人的錢最易搵。

當你搵到女人的錢，就搵到男人的錢。

信專家，不如信自己的觀察

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按： 

- 數簿開 Blog &  Facebook 

- 落雨人開 Blog、Facebook & Patreon 

睇來我都要勤力少少。

關於 823 領展的一點想法 （後傳）- Identity Crisis 身份認同

關於 823 領展的一點想法 （後傳）- Identity Crisis 身份認同

領展是以香港為基地的REIT。

領展現在進軍全球，近年進入中國大陸及澳洲。
一方面是擴展版圖，

另一方面是解開風險集中於香港的問題。

香港的地產租金穩定增長、高出租率，

但背後是價錢高昂，以Yield 計算的話，回報並不吸引，

做就 「本地收購」困難。

公司往往要付出高昂的溢價購買「本地資產」，

又受制於 條例 的限定，其實不易發展。

如果眼光只看本地的話，除非有母公司的支持，

否則發展並不容易，並且容易到達「天花版」。

778 ，435 兩家尚有母公司支持，

2778 的母公司相較之下，實力一般，加上資產少。

而 823 更沒有母公司可言。

所以 2778  及 823 是需要利用香港資產的優勢，

主動出擊購入海外資產，進一步提升實力。

進軍海外，自然要承受另一重風險，這十分考驗管理層的能力，
而領展也為收購對象定下極為嚴格的要點，來保障收益。

想知的話，可去領展的 Investor Relation 看。

舉個例子，

中國大陸的商場上一次續約是增加租金 六成，而且接近全部租出。

而今年 2020年，受於中國肺炎 及 全球經濟不景氣，

領展加了 四成 租金。

這個比例依然高於本地平均加租 12 %。

而再一次執筆之時，領展將收購英國的業務。

一個倫敦心臟地區，具有獨特租客組合的物業。

又一次順利低價買入優質物業。

- 金融巨頭的歐州總部

- 政府部門要地

而另一個問題是行業風險，現時領展集中於零售業務，

領展現時的零售是以「食」為核心，

極強的防守力，只要人流一多，便可進入 「三勝局面」。

但零售終有其弱點之處。

而如RQI 一文中提及，不同Type 的業務會有不同的特性，

進入不同行業是有不同的特性，
是進一步分散零業業的問題。

於2025 的計劃中，零售業所佔的比例只會慢慢減少。

寫字樓 及 停車場的 比例會相對增加。

零售租金增長強，但受制於經濟的發展及租客組合。

停車場租金增長強，不受經濟發展的影響，需與地點及零售 配合。

寫字樓租金穩定及長約，但租金增偏普通，鎮倉一流。

成長本來是有風險的。

你必須注意。

但是只要開始第一步，

就會開始無限的可能性。

問題是： 你會否因為「風險」而停下腳步。

  

這是一個時代的終結，也是另一個時代的開始。

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十年前，我們會說「領展」是香港的REIT

今天，我們仍會說「領展」是亞州的REIT

十年後，願我們會說「領展」是全球的REIT

按： 關於領展租客的故事，相信有空間另文數篇，有機會將會進一步討論。

        

        記得提我，我仲有 兩篇 823 的文未出。

     

        搞搞下，又會多幾篇文的草稿。

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最近看了 < Last Evaluation >，  滿滿的感動。

童年回憶、面對身份上的認同。

我們、何尚不是被時代選中的細路。

預告片如下：  < Last Evaluation >

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[新世纪GPX高智能方程式/AMV]Identity Crisis

- 每每風見車人的成長，正是令人感動的地方
- 重點是，你會否為了「無風險」而不再上戰場

- 風險一直也在，無風險回報也是有風險，美國也有可能破產，對嗎
- 我很少說「無風險、穩勝」，這是無意義的
- 在我而言，風險不是數據上的波動，而是來自未知的不安
- 所以我們學會控制風險

- 投機者看回報、投資者看風險

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幕後故事

- 同場加映，12 、16  、10 減租 。

- 1113、823 成為唔減租的地主。

- 識得玩，一定係做 12 的租客，823 的股東

功課批改（一）： 823 v 778 v AW9U （上篇）

功課批改（一）： 823 v 778 v AW9U

事緣谷友新手上路，想學會分什麼是「優質資產」。

一個數字或高或低，無一定經驗係幾難去理解，

所以要識分好野，由「比較」入手會相對容易。

所以俾比左三隻REIT，分別是「優良」、「良好」、「差」的REIT 出來。

以下為其功課。

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交功課先，求狠評。

Sensei 講過，Figure is the result, not the reason.

Figure 好快就搞好，係嘗試搵出個原因好難🤯。

從數據上分析
823 優點
1️⃣ NPI 比上年有增加，其餘兩隻一係增加得好少，一係負數
2️⃣ DPU 比上年有增加，相反其餘兩隻無
3️⃣ Property Expense 雖然有增加，但係細過盈利增長，算係合理，
      相反AW9U 離晒譜(就咁睇簡報搵唔到點解升咁多)
4️⃣ 借貸成本最低
5️⃣ Average Debt Maturity 有4年

AW9U 缺點
1️⃣ NPI 跌( Triple Net 照理應該屈機，但唔明點解都會跌)
2️⃣ Gearing Ratio 最高，但NPI係負
3️⃣ 借貸成本高
4️⃣ Average Debt Maturity 得2年

⚠️唔明白地方
1️⃣ NAV理應係由租金推算出黎。明明Rent Reversion 跌幅得9.9% (22.5% - 12.6) ，但個NAV跌13% ，AW9U rental escalation 最多得2%

2️⃣ 派息方面，823係NPI夠Cover Distribute Amount, AW9都係NPI> Distribute Amount, 但有接近一半係Captial 。

3️⃣ AW9U 黎緊3年要還哂所有Debt，823黎緊3年要還既Debt，只係Total Debt 既35%

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批改區

- 前言

「Financial report is the result，not the reasons.」

財務報表是果非因，分清因果關係。

即是說報表只會說過去的表現，要按過去的表現，管理層的能力則決定 未來的表現。

因為優質公司長期會受追棒，價錢一定較貴，

如果我們單從accounting ratio 分析，一定是A 公司在某方面優秀、B公司在某方面優秀、

C公司在在某方面優秀，最後這一定是一個「Super !  打和」的局面。

所以在資料運用上必定是有先後順序。

- 有些資料十分重要

- 有些資料值得參考

- 有些資料只要不過分就可。

當進行一番數據比較後，再進行質化的深入分析。

便可找出合適的隊員。

在所有的討論前，我們必須明白『REIT』的投資方向應為
- 「長期」、「高穩定」、「高透明」為大前題

- 某程度而言，是放棄了相當的發展能力來換取「保障」

- 或者，另一個方向是，把現金交予股東，由股東決定用法。

NPI 、 DPU 、NPU Growth、Expenses、Yield

- 於REIT 的方面，由於 NPI 有大量會計上的調查，不少是無關痛癢，正如估值的改變。

   於投資上意義不大，當然有時候可利用一下，正如823 的盈警是來自估值，

   市場有一陣的沽售，明顯地那是一個機會，

   那時候的操作應為順手買平貨，然後等業積方決定「長期持有」，還是「獲利退場」。 

- 所以NPI 對REIT 來說是近乎沒有意義，重點在於DPU 及 DPU Growth。

- 因為REIT 為長期持有的緣故，只要有一定的DPU 及 DPU Growth，就會輕易推高股價。

  所以重點只會在於 DPU Growth。

  Yield 是一個容易令人誤解的地方，因為它受「價格」所影響，並不能反映「價值」。

  Yield 低 很可能代表，REIT的質素十分良好。

  所以823 一直被人說「很貴」、「低息」，但股價不斷上升，

  當市場穩定一點時，也第一時間股價上升。

  所以就不要把它的優勢當成劣勢。

  詳見 - 醜小雞的故事


- 對於「核心持有」的REIT，我比較少用Yield 去評估其價值。

- 相反「戰略性持有」的REIT，Yield 則成為我參考的一環，

（例如： C2PU、BUOU、ME8U之流，用來分散風險）（～7% yield & ～5% DPU Growth）
   不過我多數用公用股及固定收益資產來佔這個位置，因為進一步分散風險及合理回報。

- 當然，Yield 這個位置只是我個人的考量，其實還跟你個人配置有關。

- 因為NPI 的重要性不高，其Expenses 的比重重要性也相對下降，只有在詳細研究時方會評
   核管理層的能力。

個人資產配置

823 及 778 也是優秀的REIT，當考慮時，個人資產配置也是重要的考慮。

例如
隊長   的組合中股票數量過半，相對上固定資收益產較少，所以配置上需要較高Yield 的REIT
           加強現金流
Kano 的組合中固定產資近半，加上20%的星REIT，組合偏向穩定，長遠爆發是較弱，
          所以需要較多具增長力的REIT。

按：
- 見谷友辛苦做功課，應該記錄一下，分享一下見聞。

- 谷入面討論材料，基本上一日出到五篇文。CLS ！

- 我把823 定為「優質」，778 為「良好」 是有一點點主觀的。

- 一如所料，823 2020 DPU Growth 跟估算中的差不多！
   樓宇估值少，中國肺炎令租戶經營困難，所以龍仔都係加租，只係加少左。

  （即係成功加租！領展的加租能力簡直是沒有極限！）



- AW9U 不是 NNN，幫你刪了。

隨筆手稿： 5 Jun 2020 - 星州隨筆

剛看到 Ed 的文章，也想寫一下關於 SG Reit 的睇法。

關於 SG REIT的文章，香港的Blogger 不多，如果沒有認識可找 師姐 及 Ed 學習一下。

在星州，REIT 及 Business Trust 的數量及 種類 遠比香港多及豐富。

因為REIT 及 Business Trust 於Regulation上有明確及嚴格的標準，

所以大大提升了對小股東的保障。

如果你是一名「低風險」的投資者，又不喜歡上下波幅，SG REIT & BT其實是不錯的「穩陣」之選。

如果要進一步的說： 

• 業務多元化
• 管理層進取
• 資料透明公開
• 良好企業管治
• 不少具有「官方」背景

以上 5 點 是 星州REIT 的 特色。

而Kano的組合中，星州股票大約佔有兩成，主要目的是減少風險、分散地域風險、吸納特式業務。

其投資風險遠比港股的上下波幅低，因為眾多因素，可以預期是一片慢牛行情。

而今次中國肺炎重挫星州各行各業，近乎全部 REIT 也受影響，具官方背景的REIT 更是 主動減租。

而事後星州的股票是以想像不到的時間回復，詳細可去Ed 看一下，而事實上我跟他也持有差不多的看法。

只有小量幾點想補充一下。

一。AJBU 是一間知名的Data Centre，股息增長不錯，股價近年急升。其體質比 「新意網」更為優秀，只是價錢一直不便

      宜，前星期大股東減持，迎來短期特價，然後一星期內回到高位，喜歡「增長reit 」投資者一定要留意。

二。C2PU 又是一間極為優秀的Health Care REIT，每年穩定的業務增長，因中國肺炎為租客提供大量支援，然後表示增加

        DPU。

三。BUOU 現在差不多回到年初的水平，因為早陣子完成了跟ND8U的合併，業務進一步加強，所以我對它的期望更高，

        理應升穿二月的價格。（基本面沒受影響，反而因合併而加強）。

四。J91U，另一 Logestics REIT，落雨人至愛，數簿的觀察名單，不過Kano 不懂得欣賞。

                   不過其回復能力十分優秀，要吃反彈的話，可留意一下。

五。T82U，一個熟悉的名子，誠哥於星州的玩具。不過數據上業務一般，Kano 比較看淡其發展。

前幾天，因為MSCI 決定跟 港交所合作，所以星交所（S68）大跌，Kano 於低位小注買入。

主因是跌幅過多及星州的投資環境十分穩定，容易計數。

如果香港的金融中心地位受到波及，星交所會一直偷笑。

暫時把 星交所 列為「持有」、「非核心」，

待價重上 $9.25 後，便會擇機放售，

如香港的金融中心地位受到一定波及，則停止放售計劃，並進行詳細體撿。

按： 

• 不過Kano 會堅持只買 SG 特色REIT，因為主流的零售 及 Office，HK REIT 仍是較佳。 
• 因為如前文所言，778 、435 、2778 、823 各有特色及優勝之處，按自己喜好入手。
• 正如KT 愛 778 、數簿 愛 2778 、Kano 愛 823 ，各有所好
• （前幾天查數簿，435 上水Mall 的尺租 超過 $110, 高到你唔信。）
• （一般如新都城只有 5X，東九Office  4X、朗豪 Office 5X - 6X）

利申： 

持有 C2PU、ME8U、BUOU、S68

關於 823 領展的一點想法 （外傳）- 租客與股東的遊戲

關於 823 領展的一點想法 （外傳）- 租客與股東的遊戲

想不到會寫這一篇文，簡單來說是進一步回應前文
- 問書 ： 823 隨談 - 回應Redponza 的信

Link仔進一步解釋：
- 「租戶所付的租金佔租戶營業額已經去到十幾%」的意思
是探討租金的可承受能力。

首先，明白王國龍是一個如何的人。

如果你不認識，睇左個訪問。
如果你是領展的小股東，更要睇個訪問。

你去投資一間公司，就是對管理層投下信心一票。

CNBC's Managing Asia - Interview with George Hongchoy (專訪領展 CEO 王國龍)

租客與股東的對立

股東與租客的看法是十分不一樣，股東是想取得回報。

租客是想在特定空間時間內取得合理回報。

而管理層應該是兩者的中間人，

很多時，管理層加租少了，股東利益便受損，加租多了，租客的利益便受損。

由於管理層往往是站在股東一面，所以會不斷加租，最終租客離去，成了死場。

所以盲目地加租、盲目地翻新也是沒有意思的。

不一樣的管理層

龍仔則有另一個想法 - 如何做到Win Win Win Situation
- 租客做到更多生意。
- 股東有多回報。
- 最後，自己更多報酬。

早期的領展有幾個方向：
1 。我如何幫助租戶提升營業額--》方便加租

2.  我如何選擇租戶組合--》租客的防守力 及 可加租能力

3. 我如何搞活個場--》人流

「翻新」不是為了「加租」，而是第一步吸引人流，令租客有多生意。

如果投資者一直把「翻新」和「加租」直接連繫，

當你陷了這個思維，你會認為 領展 沒有增長能力。

組合上的特點

如果深一層思考，人們更常說領展是生活商場。

我得說是商戶組合上的不同。
- 778  主力是大型屋苑中的中產，所有偏服務型的租客
    - 補習、醫療、銀行、超市
    - 正所謂，中產： 再窮都要勝在起跑線

- 435 多二線生活商場及寫字樓、發展比較一般
    - 特別是上水極多內地自由行店
    - 背山面水，引北水而自肥，善用「地利」

- 2778 一個甲級寫字樓、一個由潮流、美容、醫療的商場
     - 只有女人先明白女人
     - 只有靚女CEO 先明白女人錢的玩法，就算窮都要靚

三者各有特色，各有屈機之處。

而 823 組合上選擇 「食」為主，是人「天生」及「精神」的需求，

當然「食」也是容易引來人流，進行另一波「體驗式的消費」。

加上地點方便 及 地區 人士比較願意花錢於「食」，做成人流不斷。

當 人流 （量）及 價錢（售價）兩者皆有時，便會有「乘數效應」，價量齊升。

領展自然可收多點租，因為物價是「正增長」，
香港是一個進口城市，長期接受「輸入性通賬」，
加上再次進入「大印錢時代」。

物價只會進一步上升，最後反映在售價上。

到最後
中國肺炎時，中產可以不去補習、
中國肺炎時，內地人可以不來、
中國肺炎時，女人可以暫時不扮靚、

我們什麼事也可省，唯有「食」是離不開，就算堂食不了，最後我們叫會叫外賣。

數學題： 把「飲食」、「超市食品」、「街市熟食」三者加在一起，就明「食」的組合。





你要明白商場不是開善堂的，如果大環境的加租下，公司受不了，代表了實力不足。

這也是早期小店離開，令領展背上污名的原因，

無他，連鎖店能承受更高的租金，更能貢獻租金給股東，

身為小股東，你要明白情況背後的原因。

將所有野連埋一齊，就係一個「食」字 ！

按：
- Link仔是領展專家，對領展有興趣的人可去其Blog 研究。
 （佢對領展有幾熱愛？望下個 Blog Link 就明）

- 無心機寫文，只想於業績前把草稿內的文清去。

- 「食店」最有的問題係「加租」能力不強，
   但在「食」的組合下，人流不斷，便可由其他租客收多點租，拉上補下，一攻一守。

- 我對 778 ，435 今年的情況比較保守，823 應該會加息 。

Read More： 

-  Link 仔 ： 領匯租金與商舖成本

- 星人Starman： 做生意的Golden Rules

- 專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備

關於 823 領展的一點想法 （上）- 醜小雞的故事

關於 823 領展的一點想法（上）- 醜小雞的故事

不知道「領展」一詞對你有什麼的感覺。

- 一只很貴的股票？

- 一只股息很低的股票？

- 一只股價倍升的股票？

- 一只多回購的股票？

其實以上皆是，不炒高手也談及領展，我也不多說。

今天想去討論「安全資產」



如果有一份資產，你買了它，放下幾年也不用怕，就是一份「安全資產」

而 823 對我而言，就是一份「安全資產」，資產配置的重要一員

這一分安全有幾種方向

可參閱另文 ： 財務知識堂： 優先股、普通股
                         財務知識堂： 商業信託 及 房地產信託


當我們重新審視 LINK，你一定要明白它是REIT，

每年必須要把「可分收入」的最少90%  給股東，

簡單來說，就是收到的租金扣除成本後，要把 最少90% 的錢給股東。

當一家公司這樣做時，是放棄了自身的發展，

把錢予股東，由股東決定錢的用法。

誠然REIT 理應： 業務透明、法律上的保障、較低的增長。

回想一下，領展會給你這樣的印象嗎？




即是說 置富（778）/ 陽光（435）/ 泓富（808）方是「正正常常」REIT，回到收租的大原則。

因為通脹及組合提升，租金每年也有一定的調整。

當然，REIT 隨外還有其他的發展方向，詳見 REIT 的進化之路
（提我寫文，又是一篇半完成文）




所以過去多年，領展外表是增長股，內在是 REIT。

同時持有安全性 及 增長能力，攻守一體。

如果你在LINK 上市時買入，保持至今，不算上任何再投資。
它會成長 大約 25% 股息率的怪物。

即是每三年多本金就會倍升的怪物。
更為可怕的是 它的增長能力 仍在一直成長。

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如果不明白的話，
我們打個比喻，
十多年前有有一個大財主，
他養了一大堆醜小雞，
財主財大氣粗，沒有好好照顧它，
在其他人眼中那些醜小雞平平無奇。

有一天，大財主財困了，為小雞找了一個新的飼養員後，
便把所有的小雞在市場賣出用 十多元 的價格賣出，
從此醜小雞便在市場上流傳買賣。

新的飼養員一開始並不認識小雞的生活習慣，
經過幾年的相處後，飼養員發現小雞的潛質，
便悉心照顧這堆醜小雞，
慢慢地醜小雞開始成長生蛋。

幾年後，醜小雞生下了小金蛋。
市場上，醜小雞開始備受關注，人們願意花上高價買下醜小雞。

這堆醜小雞一直也很貴，去年要快一百元方買到。
今年，一眾財主再次財困，願意用六十多元賣出去。

如果，你是財主，手持這只生金蛋的雞，你會賣出去嗎？

如果，當初你沒有買下這只生金蛋的雞，現在其他財主進入財困，你會買下這只醜小雞？

如果你還有問題，飼養員會跟你說，
小雞生的金蛋雖然沒有每年增加 20%
仍能保持近 10% 的增長。

而飼養員有一個2025年的發展大計。




LINK 一直很貴 或是 息率很低，其實是一場假像。
那是因為它的增長能力十分強勁，而這是持續的。
別因為看到它的長處，而視為短處。

如果你打算短期炒賣，LINK 不是好材料。
（加上賣出生金蛋的雞，也不是明智的選擇）
但如果你打算長期持有，LINK 就是一支生金蛋的雞，一支每年會生更多金蛋的雞。

而 LINK遠遠未到身為 REIT 的極限。




散戶最常見的是見股票上升時，便食糊賣出，然後買其他股票。
如果你賣出一個近乎必定搵錢的股票，再買其他股票，其實會吃一另一個「再投資風險」

當你在這個Blog 看到Kano ，
就知道有方法 把 LINK 的價值套現出來，
在不賣出的情況下，
讓 資本增長 再次成為你的 流動性，
然後利用其流動性為你 「攻城略地」 或是 化為 「堅土護壁」。

LINK 在 Kano 眼中是同時 具備 「現金流」、「現金流增長」、「安全穩定」、「資本增長」
十多年的醜小雞，在飼養員 的培養下，是一頭 亞州怪物，
而你，會在這個時候，趁其他財主 財困時 分段買入嗎？

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按： 我應該會另文： REIT 的進化之路。
         但Kano 為人善忘，如果六月底尚未出文，請各方好友提醒。

關於823 的文章，思路還有不少，希望可於七月開始 823 的分享文。
應該會是 至少 5 - 6 篇為限的文章。

我恨沒有及早認真學投資，沒有在 十多元時買入

題外話

 - 823 不也是香港人的幸運數字嗎？




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Read More：

- 誰是下一個王者？
- 過往的王者領展是否已變質？

- 資產配置的動態操作

剛巧三篇也是神人Starman 的文章，領展的確過予最風光的時代，但我不認為是日暮西山。

領展仍是極為優質的資產，仍有不錯的增長空間 及 極低的風險。

也許物流 是未來的王者之一，但香港仍沒有吸引的物流 Reit。

當然某公司轉為Reit的話，不妨一試。

對於未來，我更相信Data Centre 進攻 及 Health Care 防守。

問書 ： 823 隨談 - 回應Redponza 的信

問書 ：823 隨談 - 回應Redponza 的信

前幾天Redponza 對823 領展的詢問： 

「領展增長應會大不如前，畢竟太多headwind,而且本身租金佔營業額已經去到十幾%。
倒退就未必，因為可以靠回購頂下，不過得四厘息，冇增長下，唔知要唔要重估下

我不是說823不好,不過我理解租金佔營業額去到十几個%再去加租既空間唔多,
咁就真係要靠營業額增長.

但依家大環境不就,領展就算想睇住零售商營業額去加,都要個營業額升先得,有D巧婦難為無米之炊...

當然,唔係話領展要減派,佢可以借債派息,借債回扣etc...不過要做到高單位數增長,似乎有D困難」



- Kano 到現在仍不明白問題所在，不過會嘗試分享一下對領展的看法。

Point 1: 領展增長應會大不如前

- 如果你是對照領展於幾年前的增長來說，是的，領展的確不可能每年2X% 的增長。

  因為當資產增值時，一定會先進行容昜升值的事，例如重新裝修，改善用家體驗。

  而如果放眼全球，領展也一頭巨獸，是全球第五大的REIT，增長自然放慢，

  所以未來的數年會以高單位數的增長。

Point 2: 畢竟太多headwind,而且本身租金佔營業額已經去到十幾%。 倒退就未必，因為可以     靠回購頂下，不過得四厘息，冇增長下，

- 其實我想知「太多HeadWind」的意思，因為每一間公司也有不同的弱點。
   如果按去年「返送中」的問題上，不少地產公司也會受難。
   如14 ，九龍倉，利福等便是深受其害。

- 但如果回到社區，823 及 778 是近乎沒有傷害，畢竟人是需要吃飯的。
   從數據上，即使在受傷最重的零售店，香港平均下跌20% 的sale revenue，
   但823 的零售是錄得個位數的正增長。
   （超市類店更是雙位數增長）

- 另外，823 主要的收入是租金收入，本身也沒有多少的租金支出。
  所以Kano 不明白「租金佔營業額已經去到十幾%」的意思。

- 關於回購，回購是每年必做的事情，每年也會定下一個額度做回購，
  2018 - 2019 由於股價一直高企，所以額度沒有用盡。
  而2019 - 2020 股價受「返送中」及「中國肺炎」的影響而急跌 三成多，
  在這段時間，領展不斷回購股份，即是說同一筆錢 回購予更多的股票，更有效地提升股東利益。

- 當然，散戶可能問到「回購」是為什麼？
   領展一年搵太多錢，出面的資產又貴，沒地方花。

Point 3 ： 不過得四厘息，冇增長下

- 首先，我不認同沒增長，當加租是什麼！？ 當新的玩具是什麼？



- 今年受「肺炎」影響，外地資產價格急跌，現在是買玩具的良機，當然龍仔會差不多完
  成方公開。

Point 4: 唔知要唔要重估下

- 重估是每年也一定要做的，不用問。

- 不過重估是Gain 是Loss 一點也不重要，只是數字的玩意。

Point 5 ： 當然,唔係話領展要減派,佢可以借債派息,借債回扣etc...不過要做到高單位數增長,似乎有D困難

- 繼續唔明白，為什麼要減息，而借債俾息更是古怪的做法，不是龍仔的玩法。

- 簡單一例，領展是有投資IG 債的，每一條債的回報也相當不錯，不槓桿買債也可輕鬆增長。

Read More： 

- The World’s Largest Public Real Estate Companies 2020
- Investor Briefing - March 2020 

財務知識堂： 商業信託 及 房地產信託

財務知識堂： 商業信託 及 房地產信託

上回提及 優先股及普通股之間的分別，對於收息者而言，優先股此類定息資產是不可或缺的選擇。

然而，優先股沒有資本增長及股息增長，這是它的優點，也是它的缺點。

鑑於普通股對於股息的不確定性，如果你追求「增長」及「保障」間取得平衡，商業信託及房地產信託是你另一種選擇。

其分別如下：



從上圖得知，商業信託比普通股多了一份保障，於上市時訂明了股息比率。

而房地產信託則比商業信託更嚴謹，除了業務上的限制，設有槓桿比率限制，更指明必須把最少90% 的可分發收入 給予股東，進一步保障小股東的權益。

現時商業信託只有三只。
- 2638 香港電燈    - 100% 分發比率
- 6823 香港電訊    - 100% 分發比率
- 1270 朗廷            - 100% 分發比率 / 但於2020 年則由100% 改為最少 90% 分發比率

而房地產信託方面則為數不少，當中包括
- 823   領展
- 778   置富
- 435   陽光
- 2778 君冠
- 405  越秀房託

香港的商業信託集中於公用事業

香港的房地產信託集中於零售業務，如果離開香港，你可找到其他特別的業務，如
- Data Centre
- Health Care
- Office
- Logestics
- Business Park
- Cell Towner
- Senior Housing
- Self- Storing
- Industrial
- persion

按：

- 酒店類的公司一直不是Kano 所好，只因業績受經濟成長影響，相對上波動。
  經濟好時，回報不錯，經濟差時，回報欠佳。

 現時 1270 朗廷 及 1881 富豪產業信託 都是經營酒店的信託基金。
 但因營運模式的不同，兩者之間 1881 遠比 1270 優秀穩定，
 1881 尚可取巧獲利，1270 就不了。

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