問書 ： 823 隨談 - 回應Redponza 的信

問書 ：823 隨談 - 回應Redponza 的信

前幾天Redponza 對823 領展的詢問： 

「領展增長應會大不如前，畢竟太多headwind,而且本身租金佔營業額已經去到十幾%。
倒退就未必，因為可以靠回購頂下，不過得四厘息，冇增長下，唔知要唔要重估下

我不是說823不好,不過我理解租金佔營業額去到十几個%再去加租既空間唔多,
咁就真係要靠營業額增長.

但依家大環境不就,領展就算想睇住零售商營業額去加,都要個營業額升先得,有D巧婦難為無米之炊...

當然,唔係話領展要減派,佢可以借債派息,借債回扣etc...不過要做到高單位數增長,似乎有D困難」



- Kano 到現在仍不明白問題所在，不過會嘗試分享一下對領展的看法。

Point 1: 領展增長應會大不如前

- 如果你是對照領展於幾年前的增長來說，是的，領展的確不可能每年2X% 的增長。

  因為當資產增值時，一定會先進行容昜升值的事，例如重新裝修，改善用家體驗。

  而如果放眼全球，領展也一頭巨獸，是全球第五大的REIT，增長自然放慢，

  所以未來的數年會以高單位數的增長。

Point 2: 畢竟太多headwind,而且本身租金佔營業額已經去到十幾%。 倒退就未必，因為可以     靠回購頂下，不過得四厘息，冇增長下，

- 其實我想知「太多HeadWind」的意思，因為每一間公司也有不同的弱點。
   如果按去年「返送中」的問題上，不少地產公司也會受難。
   如14 ，九龍倉，利福等便是深受其害。

- 但如果回到社區，823 及 778 是近乎沒有傷害，畢竟人是需要吃飯的。
   從數據上，即使在受傷最重的零售店，香港平均下跌20% 的sale revenue，
   但823 的零售是錄得個位數的正增長。
   （超市類店更是雙位數增長）

- 另外，823 主要的收入是租金收入，本身也沒有多少的租金支出。
  所以Kano 不明白「租金佔營業額已經去到十幾%」的意思。

- 關於回購，回購是每年必做的事情，每年也會定下一個額度做回購，
  2018 - 2019 由於股價一直高企，所以額度沒有用盡。
  而2019 - 2020 股價受「返送中」及「中國肺炎」的影響而急跌 三成多，
  在這段時間，領展不斷回購股份，即是說同一筆錢 回購予更多的股票，更有效地提升股東利益。

- 當然，散戶可能問到「回購」是為什麼？
   領展一年搵太多錢，出面的資產又貴，沒地方花。

Point 3 ： 不過得四厘息，冇增長下

- 首先，我不認同沒增長，當加租是什麼！？ 當新的玩具是什麼？



- 今年受「肺炎」影響，外地資產價格急跌，現在是買玩具的良機，當然龍仔會差不多完
  成方公開。

Point 4: 唔知要唔要重估下

- 重估是每年也一定要做的，不用問。

- 不過重估是Gain 是Loss 一點也不重要，只是數字的玩意。

Point 5 ： 當然,唔係話領展要減派,佢可以借債派息,借債回扣etc...不過要做到高單位數增長,似乎有D困難

- 繼續唔明白，為什麼要減息，而借債俾息更是古怪的做法，不是龍仔的玩法。

- 簡單一例，領展是有投資IG 債的，每一條債的回報也相當不錯，不槓桿買債也可輕鬆增長。

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