關於Split Share Fund （SSF）的筆記。（ENS/EIT/DFN/DGS）

 關於Split Share Fund （SSF）的筆記。

是甘的，我是來找文債。

上回提及，SSF 的特點。

簡單說一下，SSF 是專門的現金流投資工具。

屬性： 資本 

類別： 工具資產

優點： 一定LTV、極高現金流、月月收息

缺點： 因結構性產品及流動性弱，不可多買

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當看下十多款SSF 下，Kano 認為下列數項具有一定的投資價值。

當中不少也在 TG 中提及。

Tier 1:  

    - E Split Cor- A (ENS) 

        - Price 13.18, Yield 10.06% after tax 

Tier 2: 

     - Canoe EIT Income Fund     (EIT.UN) 

            - Price 11.51 , Yield : 8.87% after tax 

      - Dividend 15 Split Cor - A   (DFN)

            -Price 8.13 , Yield : 12.55% after tax  

Tier 3: 

    - Dividend Growth Split Corp. Class A (DGS) 

        - Price 6.39 , Yield : 15.96% after tax   

簡單說一下，

- ENS 是我最有信心的SSF，體質優良，加上「唯一」有增加股息的記錄。

- EIT.UN 是 SSF 的 ETF，算是均衡的體質。

- DFN 的體質偏弱一點，短期內未見問題，現價吸引。

- DGS 的體質「虧」到一個點，但可幸的是剛剛出了危險線，剛剛回復股息，

           出現追買，現價十分吸引。

另外，

由於SSF 屬於結構類的資產，應把 SSF 及 CEF 於組合上歸於同一組別，

不可買太多 （Kano 是 佔20% 樓下，SSF 現佔 組合 6%）。

加上SSF 的流動性極弱，配上資本性質，所以嗅到股市大幅波動時，優先落車，特別是 DGS！

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- 投資時間耐左，對 現金流 理解多左，真心覺得 CLS 的打法

- 家母發現Kano 的投資水準比 「沈大師」 好，決家加碼「家母沉船基金」。

- 對了 SEHK:270 粵海 -  現價 12.02，進入了射程，值得留意。 

- PTY 及 RQI 不斷創新高，

    - 對於 PTY 我是覺得貴得有點可怕，反正買得便宜，繼續持有吧。

    - 對於 RQI 是創了新高，但RQI只是進入了 「Fair Value」，仍有一點的上升空間，

        持有的 請不要太早賣掉，股東安心數錢就好。

  

功課批改（三）： Slate Office REIT (SOT-UN.TO) （下）

功課批改（三）：  Slate Office REIT (SOT-UN.TO)  （下） 

承接上文

Kano 評：

- 經過一星期的Post，應該評一評這份功課。

Point 1 ： - 租金及出租

「Occupancy Rate低，不過一線office reit keep ~90%黎講，依家84%亦唔算好差。」

    K：其實我覺得租用率 84% 好低，一低就難加租，無租加就進行資本化，價唔會識升。

如果單純為了收息，我會要 Fixed Income，少好多野煩。

  K：至於「Office 無人租的問題」，我相信疫情後人會重會Office，一線係唔會出現問題，

         但在於二線物業就比較難講。

    K： 關於租金，肺炎之下，CA 部分一線零售物業減租，你要考慮二線 Office 會否有影響。

Point 2 : - 關於營運模式

    K： 因為SOT 的打法比較特別，是「收購--》Upgrade--》賣出 」的形式，

            這有可能影響到出租率，這是做功課時需要考慮的位置。

                    - 如果 FS 內說明時受肺炎 或 剛收購影響，剛可略為調整。

                    - 因為新物場需要時間 Stabilize，這也是一線和二線分別所在。

                     

    K： 營運模式會有暗病

        因為佢的模式係 買差野—》Upgrade—》賣出。除左日常收租，仲要 Keep 住甘做尼類Project。

        因為成功的物業會賣出去，手上只會有 「提升中的物業」及「尚未提升的物業」。

        這有有明顯的 Reinvestmet risk，很吃管理層能力，因為有可能買到 「差的物業」。

         

        英國有隻NRR 都係咁，但最後在肺炎之下出左事。

         不過平心而論 SOT 》》 NRR。

        

         相對而言，Slate 隻雜貨就比較正路。

        對我個人來說：
        倒過來說，如果為左 增值，我會 科技股。

        我買入REIT 就係想 穩穩陣陣，慢慢成長。

Point 3: 關於後市

        K： 你最後段，我覺得太樂觀。

            因為你話 當地係港人熱門的地點，有可能係，熱門地點住唔到，先去個D 地點。

             會有 Logic Fail 。

            如果 香港人去 CA 去到 多倫多，會點選？

            所以這不一定做成「二市城市的確未來幾年會發展快」

            按物業的第一原則： 「Location Location and Location」

            良好的地理位置是最重要優勢，資源會聚在那，租值容易提升。

最後： 

    K ： SOT 是 二線 Reit，是屬於「狗股」類別，不是長期持有的資產。

            另一個值得注意的位置，CA REIT 的 Payout Ratio 是 60% - 100% ，

            現今 SOT Payout Ratio 只有60% ，低到不可再低，肺炎後有上調 Payout Ratio 的可能。

            按現今 9. X % 的息率，一旦 回復，是十分不錯的選擇。

            所以，在一線 及 一線半 Reit  / Bond /  固定收益資產 價值回歸的今時，

            SOT 身為 二線是可為「工具資產」的形式買入 ，

            然後在找到更佳投資物或價值回歸時賣出。

            （提一句： SOT 不可重倉）

功課批改 （二）： Slate Office REIT (SOT-UN.TO) （上）

 功課批改 （二）： Slate Office REIT (SOT-UN.TO) 

因谷友交功課批改，

作為出題者經討論後，

稍微更改便是一篇文章分享。

谷友L功課如下： 

Slate Office REIT (SOT-UN.TO)

Slate Office REIT(hereafter SOT)最近出咗Q4 ER，

到底佢前景係點呢？

有興趣投資加拿大REIT嘅可以睇睇。

              

簡介：

SOT係屬於Slate Asset Management旗下，

仲有一隻姊姊REIT叫Slate Glocery(SGR-UN.TO)。

SOT 本身就好似佢個名咁，真係主力玩Office。

如果你認為WFH成為大趨勢而OFFICE無人租，或者未必需要睇落去。

佢有6.9M SQ feet面積嘅物業，Asset Value 就只係得1.7B，算係蚊型。

地理分佈：

SOT有34幢物業，全部都係北美地區。

主要集中喺加拿大嘅二線城市，包括Winnipeg, Mississauge等等。

就算係一線城市例如Toronto, Chicago(無錯，佢有兩幢野喺Chicago)，都唔係一線核心地區，或者業權拎唔晒100%。

甚至有啲會喺比較偏遠嘅NS, NL, NB 省。

而BC省直頭係無嘅。無錯，加拿大最發達省份之一，SOT直頭係0幢物業。

租客分佈：

SOT嘅租客黎睇，頭十租客佔44%，

而且大部份係優質租客，講緊係政府機構，省政府機構，金融/保險公司，能源同埋基建公司等等。(總佔比60%)

租客分佈算係平均，當中無一個租客佔極大比例亦無一個單一industry佔超過10%，算係Diversified得黎又可以穩陣收租。

收租率：

上面有講，雖然大家都WFH，不過OFFICE係咪真係收皮無人租？

其實加拿大OFFICE都KEEP住收96%租，算多優質租客嘅SOT更加有96-98%；

復甦後前景更加樂觀。

Occupancy Rate：

Total Portfolio 只有84.2%，二線REIT黎講叫做不過不失。

特色：

講咁耐，其實呢隻SOT有乜咁特別呢？咪又係一隻普遍OFFICE收租野？

其實佢最主要玩3樣野：

1. 以低價收購二線地區物業翻新（真相係，一線地區物業一定貴好多）

2. 將現有物業改良，更換更有加租能力嘅租客，增加租值，增加租約年期，創造更大價值

3. 當物業升值，賣出去或者再融資去搵新投資機會

係咪好熟口面？

無錯，其實Starman本現金流為王都講過類似嘅野。

呢個Maritime Centre就係好例子，佢本身LOCATE喺Halifax，我諗你都未必聽過呢個地方。

但係其實呢個Centre佔地極大，有528K Sq Feet，2015年買完之後Occupancy Rate升咗25%，基本租金升30%，租期升咗1.2年。仲喺2020年refinance咗1.9M黎買其他野。

股息率：

現價係9.12%。留意，CA REIT係月月收息。

AFFO Payout Ratio 67.6%。股價無咩好睇。

Key takeaways:

1. NI跌唔少

2. FFO同AFFO都只係輕跌

3. Loan to value ratio 同埋interest coverage ratio無乜變

4. 所謂OFFICE無人租，OR只係輕跌2.9%

總結：

劣：

二線物業，二線地區，自然係一隻二線REIT。若果你手上無一線REIT，你基本上唔應該考慮買SOT。

Occupancy Rate低，不過一線office reit keep ~90%黎講，依家84%亦唔算好差。

股價長期偏弱，市場定位係收息為主，無乜cap gain。

買物業返黎再翻新，如果管理層判斷失當，隨時係買垃圾。

加息（？）

優：

凡事都係兩睇，二線REIT自然有佢嘅潛力。

SOT大量物業喺人口多但係lagging development嘅地區，尤其係Winnipeg。

其實係一個機遇，尤其係Winnipeg本身都幾受香港人歡迎。 

以加拿大目標跑數接收120萬移民嘅情況黎睇，好大機會Toronto, Vancouver唔會收得晒，移民就會退而求其次去二線城市，帶起中部東部經濟。

呢個時候已經佈局好嘅SOT可能就會因此得益，let’s see。

另外，SOT受影響固然係深，但係租客普遍係強者，強者租客係有機會孕育出強REIT。

一隻strong REIT became strong之前，都一定捱過唔少苦頭，SOT 條management team算係aggressive，同埋睇長遠發展。

至於加息風險之類，長遠都唔係壞事，抬頭吧黑暗過會是晨曦。

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Kano ：

- 開放留言。

CA: Split Share Funds (SSF) 股票分置基金 - 簡介篇

 CA: Split Share Funds (SSF)   股票分置基金 

                - 加拿大的地方特產

類固定收益資產一直是個非常小眾的投資產品，也於 香港投資者罕有聽到。

繼美國地方特產 - 封閉式基金（CEF）、歐州地方特產 - 封閉式信託（CET） 外，

於加拿大亦有其特產 - 股票分置基金 （SSF）。

簡介： 

這是一種比較特別的基金，是專為 現金流投資者 設計的基金。

SSF 中的 Split 「分置」一詞是該基金核心所在。

簡單來說，就是 一種「基金」（Funds） 內有兩種「股票」（Shares）

分別會是 優先股 Preferred Shares（PS） 及 普通股 Common Shares（CS）。

（普通股 又名 Class A Share，如大型SSF 更可能有 Class B / Class C Shares ）

由於兩者的構造是完全不同，加上收益上的差別，我會簡單介紹其運作原理。

首先，基金公司發行普通股及優先股，假設發行了 價值1000的普通股 及 500 的 4% 優先股。

即是說該基金集資了1500，基金經理會買入一籃子資產，當投資產品得到收益後，

先優先繳付 4% 的優先股股息，然後把剩下的收益分給 普通股持有者。

SSF 的巧妙之處在於有效地進行槓桿、提高收益及收細斬倉風險，再舉一個實際的例子。

 當基金買入一籃子 6%  Yield 的產品，

- 總收益為 90（1500*6%），

- 歸還給優先股的收益20 （500*4%）

- 剩下的收益為 70 ，Yield 為 7%（90-20）

SSF 正是透過這種原理提高收益，在上面的例子中，仍未看到可怕之處，

SSF 的可怕之處在於 

- 1. 借優先股 鎖定 借貸利率，減盡 利息風險

- 2. 借封閉式結構 及 優先股的鎖定，可進行高度槓桿而不斬倉

- 3. 借一籃子股票的基本面增長 （主要是股息增長），倍大普通股的收益

- 4. 進行期權交易，主要是 Short Cover Call ，提升組合收益，最終提升普通股的收益。

即是說，出現 8% Up 月月收息的基金是十分常見的事。

比如是 追蹤SSF基金的 ETF ： The EIT Income Fund (TSX:EIT.UN)

現時普通股股息為 每月0.1 CAD，即一年 1.2 CAD，按現價計，即 稅後10.17% Yield (1.2/ 10.03*85%) 

按月月收息 10.17%，多重 SSF 分散下的收益，亦算不錯。

過去五年的股價上落亦算可接受。

小結： 

由於兩者的性質不同，所以合適不同的現金流投資者。

優先股 Preferred Shares（PS）：

    - 固定收益資產 

    - 普遍是每季收息 
    - 受 CS 的投資所保障，股息回報固定，股價亦變化很少， 適合 「保守型現金流投資者」

普通股 Common Shares（CS）：

    - 類固定收益資產 

    - 普遍是月月收息

    - 接收PS的資金槓桿投資，扣除PS的股息後，把剩下的股息分給投資者，

      投資價值十分視乎所持資產的質素，是一種股息最大化的投資產品， 

      相對上，股價變化亦不低，風險較高，適合「進取型現金流投資者」

按： 
- 某程度來說，Split Share Funds 也是一種封閉式基金，但因為運作上完全的不同，

  所以應該分開另一名稱 為 SSF。

- 如果有興趣的話，留個言，看看有沒有機會找一兩個來分析。

- BTW，TSM 升到失禁，Strong Hold，唔好放 ！！

2020 年結投資回望 及 星美加港 四地小結

2020 年結回望  

下筆之時，回望了去年的手記 - 願祝2020 平安

結果燈力十足，2020 一整年也是「不太平安」

想寫多一點做小結，選了首喜歡的曲子

今年個人經歷的事太多

- 人生有太多的來不及

- 人生有太多的成長

- 於患難中保持希望

引用「幾米」的文章

人的一生有三次成長：

- 第一次是在發現自己不是 世界中心的時候；

- 第二次是在發現即使再 怎麼努力，終究還是有些事令人無能為力的時候；

- 第三次是在明知道有些事可能 會無能為力，但還是會盡力爭取的時候。

也許這些年的經歷，我成長了三次。

與最內在的相處。


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好了，說一下，今年的處景，

2019 年 10月    使用本金 30 萬 開始認真投資

2019 年11月    因為其他資產昂貴，開始研究CEF

                         研究CEF 略有心得，在 Leon 鼓勵上 開始寫Blog

2020年 1月     我決定了離開Comfort Zone

2020年 2月     因為保持寫文習慣，思考方法漸見成長，開始明白「自己想點」

                        投資漸漸上了 軌道 - 倉值升到新高

2020年 3月       肺炎全面沖擊市場，Buff 活了 89 年只看到一次熔斷，

                          而2020年兩星期內 我們經歷了四次熔斷，加上舊患的關係，吃了一場大敗仗。

2020年4月        休養了個多星期，狀態漸穩，重回投資。

2020年4 - 6月    閱讀不少經典的書籍，保守思考方法漸漸型成。

                                - 比較明顯的是： 出手慢了、出手頻率減低、對風險多了幾重判斷，開始第二重思考

                                - 結果便是： 勝率大增

2020 年 6 月    承蒙 TG谷友錯愛，開始 體驗報告系列的文章  

                           也因為 太懶的關係，開始 隨筆手稿系列，現在回看，當時的想法也一一驗證

2020 年7月     第一次玩 IPO，也是 唯一的一次，獲利離場

                        同時也因為多場的債劵進攻與防守，組合終於回復正數

2020 年8月    寫下霧鎖般的未來後，組合開始轉型

                        - 減少固定收益資產

                       - 大幅增加穩定收益資產

                       - 開始加入高增長類資產        

2020 年9 月    View 破了 100,000       

                        同時為前拍檔思考提早退休的安排，同時也意外地多了Blog 友問退休的事宜

                        同月開始開發加拿大的市場，滿滿的 Dividend stock 及 Dividend Growth Stock

2020 年10 -11月  多野做一個點，只留下11月初組合破百萬的記錄，Thanks to TSM 

2020年 12 月     繼續多野做到一個點，仲要成個月身體唔舒服。

                            11 月尾，組合中的PLTR 及 U 開始發癲，吃得意外之財

                           開始 現金流的推敲系列 文章

                          同時於 12 月未能守住 5倍的回報，組合以 4倍多作結

                          View 數亦達至 155,000， 比9月時多了一半，超額完成

                         這就是 Kano 今年的投資經歷。

[ 投資 ] 這回事，

就像，

人在球場，

球，

不得不投。

這也是一名屋村仔 決心 [ 反勝 ] 的下半場。

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對於下一年，大方向基本定下： 

資金投資次序會是： SG 》 US ＝CA 》HK

（因SG 價值收復，資金首先考慮US 及 CA）

現時注碼投放比例： US》HK 》CA》SG

亦趁機整理一下四地的看法。

星州市場 SG

星州市場 SG

星州經已圓滿價值收復，並不斷創新高。

因為估價過高，其他地方估值偏低，

加上成功開發加拿大的市場，故把資金轉至加拿大。

所以筆者 手上的 S-REIT 只保留 C2PU 。

（Tier 1 的REIT 買少見少，留一只鎮倉）

SG小結： 價值完滿收復，估值偏高

加拿大市場 CA

加拿大市場 CA

該地的REIT是穩定之選，月月收息，防守有餘。

公用股更是 Dividend Growth 的強者，值得長期持有。

更發現了一種尚未接觸的新型公司，玩味十足，

結果便是買得比想像中多。

CA小結： 價值尚未收復，估值偏低，

                  但當地的金融市場明顯比不上其他三地，收復需時，要有耐心。

美帝市場 US 

美帝市場 US 

科技的最强地點，眾多的固定收益的產品。

美帝是比較兩極的地方，科技不斷創新高，升幅極為可怕 ，但現實上亦充滿暗湧。

US 小結： 固定收益產品大部分收復完成，水位不多

                   科技不斷創新高，但亦未言 「非常貴」。

港女市場 HK

港女市場 HK

港女部分，一如所料，沒有大的起息，浮浮沉沉，價值開始收復之時，卻弄出中概股的風波。

明明佔盡主場之利，卻是最難打的戰場，四個戰場，唯一失利的地方。

除了趁機 換貨 外，變化不大

- 初嘗折讓股，發現完全不適合自己的性格，應不會再買入折讓股。

- 港女倉今後方向：除823 及 2189 「本土生活」之外，慢慢變成「特色倉」。

HK小結： 極度難打，但又是現金流投資者的良地，只會變成特色打法。

                   傳統經濟估值偏低，尚待收復。

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投資是一條很長的路，這一次週期的目標： 

                                    - 「製做現金流  總算是差不多完成了」

暫時各地分工如下： 

港女倉：高現金流、穩定股息增長

波佬倉：中現金流、 穩定股息增長、多元風險分散

楓葉倉：高現金流、月月收息、低股息增長

美帝倉： 穩定增長股 及 高增長股

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按： 

- 曾研究 UK 及 Japan 的股票，可惜搵唔到理想的投資物。

- 深知道 歐州 及 澳州 也有好東西，只是暫缺彈藥，希望兩年內可伸手至兩地。

- 2020 最後一個動作便是 賣出MSFT 換入 AAPL，決心使用 [ AAPL x TSM ]   的聯盟。

- 該下的注碼經放下，大方向不變，下年只待它們跑。

CA : RioCan Real Estate Investment Trust (CA : REI.UN) （二）

 CA : RioCan Real Estate Investment Trust (CA : REI.UN) （二）

上回的文章跟大家簡述了 REI 的公司背景及近年的發展。

第二篇文將會跟大家一起查佢數簿，來一個深入的體檢。

REI 的股價長年在 25 左右，因肺炎的關係，急跌至 14 - 16 元之間。

由於肺炎於 Mar 2020 爆發，Q2  （Apr - Jul）的營商環境重創。

於這個非常時間，REI 並沒有削減任何股息，方出現8.4% Yield after tax。

-  大型藍籌

- 月月有股息

- 極高的股息

簡直是「好到有點不像真」。

所以今次的進行查數，將針對 REI Q2 的經營現況，其資料如下： 

- Second Quarter 2020 Report to Unitholders

- Q2 2020 Conference Call Presentation

一。收租率

由三月時只收到55% 的租金，然後逐步上升至 Q2 整體 73.3% ，並預期7 月收到85% 。

姑且不論7月是否收到85% 租金，REI 收到的租金確是漸漸回復。

二. FFO Per Unit

當看到收到的租金百分比上升，固然是好事。

但收到的錢是否足夠股息方是小股東最注意的位置。

所以下一步便是看 Fund From Operation（FFO）

於下圖當中得知，FFO 由 0.46 下跌至 0.35. 

即在Q2中REI 收到來自營運的資金為 0.35 每股，

而計及現時股息 0.12 每月。

即是說最少要 0.36 FFO  方可Breakeven。

這一個還差一點點。

 3. 租戶組合

- 長遠一點，必須觀看其租戶組合。

- 組合中 飲食、Service 類佔了相當大的部分，應能長遠離開南美森林的潛在風險。

- 比較麻煩的是 Movie Theatres，它是人流集中的利器，但今次肺炎中嚴重受創。

- 而近年的發展則是賣去非核心零售，集中GTA 的發展，並開始 混合模式 

  （Kano 表示欣賞）

  

4. 管理層

一間公司管理層的取態及看法是十分重要的。

一般而言，Kano 會先睇數，對公司有了大概的了解及想法，

方觀看 CEO 對公司的看法，一來可復驗證我的看法，另一方面也可知道是否「言行一政」

所以，Kano 找了一下 CEO ED SonShine 的會談資料

當然也看了一下他的背景，又是勁人！

在眾多會談中，Ed Sonshine是一個直率的人，

CEO Ed Sonshine 特別表明 很多人依靠REI 的股息生活，

所以只要他在位的一日，也不會減股息。

於2008 年金融海嘯其間，REI 的收下大幅下降，

即使是股息支出（1.38）比租金收入（1.22）更多，

他也不願意削減股息。

而2020 年的肺炎事件，REI 的收入也有相當的影響，現在的收入（Q1＋Q2 ）是足夠股息支出。

Target Payout ~ 90% of FFO in Year 2020. 

這是一個十分明確的承諾。

( Kano : 何況REI 仍有 1B 流動性應急 及 8B左右的可抵押資產。) 

（當然應急之中，大部分也是facility，只有89 M 左右的現金。）

如是者：  

REI 是一家作風穩健的REIT。

Credit Rating : BBB （Investment Grade）

物業大部分在加拿大的六大城市，並超過一半於多倫多市中心，特別是地鐵附近。

以往是純零售業務，並租予日常必需品公司。

近年增加住宅及辦公室的營運，並以混合模式發展，加強防守力。

而將來的發展會集中於多倫多

現因肺炎的因素，價格大跌。

現時Q2收租率： 

- 零售： 76%       （逐步回復）

- 住宅： 99.3%

而按Q2 的情況 十分接近FFO Breakeven，

Q3 只要稍微回升便可Breakeven。

Kano 對 Q4 Breakeven 是有足夠信心。

- 2020 下半年有～ 1000 近增住宅出租。

- 加拿大是移民國家，高質人口持續流入。

- 計及G7 中增長第2快的國家，簡單推算了其增長。

在管理層方面，CEO ED Sonshine 是REI 創辦人，

十分注重股息及小股東的利益，並不願意削減股息。

Kano 評級： 穩定收息之選，現價是被市場低估。

         缺點： 股息增長緩慢，股價會隨疫苗的出現而慢慢回復。

                  （唔好用香港的加租幅度放係外國，同埋有單位增發的潛在風險）

                  （當然計及 「Dividend /FFO」的比例，公司近年的情況是有所進步的。）

按： 

- 古語有云 ： 「國之興亡 必有會計」

- 希望大家也喜歡這一次查數之旅 。

CA : RioCan Real Estate Investment Trust (CA : REI.UN) （一）

CA : RioCan Real Estate Investment Trust (CA : REI.UN)  

 

RioCan Real Estate Investment Trust (REI.UN)， 下稱 REI。

加拿大上市之最大的藍籌REIT。

為一家加拿加為基地的以零售為主的綜合型REIT。

物業主要集中於人口眾多的 「Ontario」

其Scale 如下： 

執筆之時 - 21/9/2020

- 股價： CAD 14.53

- 每月股息：CAD 0.12 per month 

- 股息率： 8.4% After Tax （15% Dividend Tax）

股息： 

股息穩定，每月均有股息，

過去二十年從未間斷，亦從未削減股息。

十分穩健的表現 ！

股息增長：

而股息增長上則偏弱： 

由1998 年時之 0.95 至 2019年之1.44。

即是大約每年 1- 2% 左右的增長，

按於近年基數上升，增長亦放慢。

物業發展：

CA REIT 比較特別的是物業發展部分，多會是重建或是自行建築。

REI 現時手上有11 個項目。

簡單整理後發現，主要在 Toronto 及 Ottawa。

物業類型主要為Urban Mixed Use，

即是樓上為住宅，樓下為商場，

或是樓上為辦工室，樓下為商場的混合模式。

而零售部分多是日常生活類，

這樣的租客及混合模式會大大提升物業的防守力。

而四年間一直會有物業落成，

但收成期集中於 2022 及 2023 年。

如果留意 佔地、零售數量，辦工室及住宅的數量。

2022 Winter 的 RioCan Windfields 及 2022-2023 相繼落成的 The Well 是真正的大Project。

計及落成及入帳，2023年應是 REI 的爆發年，這是值得注意的事。

另外，不少的Project 是用合作的方式營建，REI 可能只佔50% 的Interest。

有興趣燒腦的朋友，可按這來研究，Kano 在這抓個感覺便好。

下篇文查佢數簿，同佢體檢。

未完。

待續。

因為秋天的緣故，我想起了楓葉，因為楓葉的緣故，我想起了加拿大。

因為秋天的緣故，我想起了楓葉，

因為楓葉的緣故，我想起了加拿大。

加拿大的異國風情總有幾份的詩意。

這像極了愛情。

 

物業發展模式： 

- HK REIT 主要依靠翻新裝修，少量如 領展（HK:823）則會收購海外物業，整體作風是保守。

- SG REIT 主要依靠收購成熟項目，如 M44U 、ME8U、RW0U、AJBU，整體作風是十分進取。

 - US REIT 的玩法五花八門，除了翻新、收購外，還有比較特別的是買殘地，大翻新的半發展           模式，代表為 US： O、US： STOR，整體作風是極度進取。

物業發展的代價: 

HK REIT： 代價是增長偏慢。

                 （領展這頭怪物除外，有先天不可複製優勢） 

SG REIT：  代價是在嚴格的Regulation下，不時出現增發問題，對「非專業投資者」不利。

                     (有機會買「貴野」、買「次貨」，需考慮 管理層的能力) 

US REIT： 代價是槓桿極大，加上南美森林公司的霸道，選股上要小心留意商業模式。

                    （如O、STOR、ERR 成功逃過 南美森林的追擊，而WPG、CBL則會慘死 ）

                    （也是南美森林的原因，我絕不沾手SPG）

CA REIT 則是介乎中間： 

CA REIT： 一方需翻新裝修、一方面物業發展、一方面物業收購。

                   保障上債務及股息具一定的保障。

所以，

CA REIT 的性質會跟SG REIT 差不多。

既有進攻型、亦有防守型。

優點： 

- 每月收息，對現金流的補充有不錯的價值。

- 不少綜合型REIT，令REIT的組合更完整。

缺點： 

- 需交股息稅 15% 

- 股息保障較 SG REIT & HK REIT 弱。

秋天的童話

利申：

         -  經買入 數支 CA REIT，又到出文時間。

         - 提我交功課，尼排公務繁忙

         - 對有興趣的REIT 也可留言給我，有時間會快睇一次。