功課批改（三）： Slate Office REIT (SOT-UN.TO) （下）
Kano 評：
- 經過一星期的Post，應該評一評這份功課。
Point 1 ： - 租金及出租
「Occupancy Rate低，不過一線office reit keep ~90%黎講，依家84%亦唔算好差。」
K：其實我覺得租用率 84% 好低，一低就難加租，無租加就進行資本化，價唔會識升。
如果單純為了收息，我會要 Fixed Income，少好多野煩。
K：至於「Office 無人租的問題」，我相信疫情後人會重會Office，一線係唔會出現問題，
但在於二線物業就比較難講。
K： 關於租金，肺炎之下，CA 部分一線零售物業減租，你要考慮二線 Office 會否有影響。
Point 2 : - 關於營運模式
K： 因為SOT 的打法比較特別，是「收購--》Upgrade--》賣出 」的形式，
這有可能影響到出租率，這是做功課時需要考慮的位置。
- 如果 FS 內說明時受肺炎 或 剛收購影響，剛可略為調整。
- 因為新物場需要時間 Stabilize，這也是一線和二線分別所在。
K： 營運模式會有暗病
因為佢的模式係 買差野—》Upgrade—》賣出。除左日常收租，仲要 Keep 住甘做尼類Project。
因為成功的物業會賣出去，手上只會有 「提升中的物業」及「尚未提升的物業」。
這有有明顯的 Reinvestmet risk，很吃管理層能力，因為有可能買到 「差的物業」。
英國有隻NRR 都係咁，但最後在肺炎之下出左事。
不過平心而論 SOT 》》 NRR。
相對而言，Slate 隻雜貨就比較正路。
對我個人來說：
倒過來說，如果為左 增值，我會 科技股。
我買入REIT 就係想 穩穩陣陣，慢慢成長。
Point 3: 關於後市
K： 你最後段，我覺得太樂觀。
因為你話 當地係港人熱門的地點，有可能係，熱門地點住唔到，先去個D 地點。
會有 Logic Fail 。
如果 香港人去 CA 去到 多倫多，會點選？
所以這不一定做成「二市城市的確未來幾年會發展快」
按物業的第一原則： 「Location Location and Location」
良好的地理位置是最重要優勢，資源會聚在那，租值容易提升。
最後：
K ： SOT 是 二線 Reit，是屬於「狗股」類別，不是長期持有的資產。
另一個值得注意的位置，CA REIT 的 Payout Ratio 是 60% - 100% ，
現今 SOT Payout Ratio 只有60% ，低到不可再低，肺炎後有上調 Payout Ratio 的可能。
按現今 9. X % 的息率，一旦 回復，是十分不錯的選擇。
所以，在一線 及 一線半 Reit / Bond / 固定收益資產 價值回歸的今時，
SOT 身為 二線是可為「工具資產」的形式買入 ，
然後在找到更佳投資物或價值回歸時賣出。
（提一句： SOT 不可重倉）
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