功課批改（一）： 823 v 778 v AW9U （上篇）

功課批改（一）： 823 v 778 v AW9U

事緣谷友新手上路，想學會分什麼是「優質資產」。

一個數字或高或低，無一定經驗係幾難去理解，

所以要識分好野，由「比較」入手會相對容易。

所以俾比左三隻REIT，分別是「優良」、「良好」、「差」的REIT 出來。

以下為其功課。

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交功課先，求狠評。

Sensei 講過，Figure is the result, not the reason.

Figure 好快就搞好，係嘗試搵出個原因好難🤯。

從數據上分析
823 優點
1️⃣ NPI 比上年有增加，其餘兩隻一係增加得好少，一係負數
2️⃣ DPU 比上年有增加，相反其餘兩隻無
3️⃣ Property Expense 雖然有增加，但係細過盈利增長，算係合理，
      相反AW9U 離晒譜(就咁睇簡報搵唔到點解升咁多)
4️⃣ 借貸成本最低
5️⃣ Average Debt Maturity 有4年

AW9U 缺點
1️⃣ NPI 跌( Triple Net 照理應該屈機，但唔明點解都會跌)
2️⃣ Gearing Ratio 最高，但NPI係負
3️⃣ 借貸成本高
4️⃣ Average Debt Maturity 得2年

⚠️唔明白地方
1️⃣ NAV理應係由租金推算出黎。明明Rent Reversion 跌幅得9.9% (22.5% - 12.6) ，但個NAV跌13% ，AW9U rental escalation 最多得2%

2️⃣ 派息方面，823係NPI夠Cover Distribute Amount, AW9都係NPI> Distribute Amount, 但有接近一半係Captial 。

3️⃣ AW9U 黎緊3年要還哂所有Debt，823黎緊3年要還既Debt，只係Total Debt 既35%

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批改區

- 前言

「Financial report is the result，not the reasons.」

財務報表是果非因，分清因果關係。

即是說報表只會說過去的表現，要按過去的表現，管理層的能力則決定 未來的表現。

因為優質公司長期會受追棒，價錢一定較貴，

如果我們單從accounting ratio 分析，一定是A 公司在某方面優秀、B公司在某方面優秀、

C公司在在某方面優秀，最後這一定是一個「Super !  打和」的局面。

所以在資料運用上必定是有先後順序。

- 有些資料十分重要

- 有些資料值得參考

- 有些資料只要不過分就可。

當進行一番數據比較後，再進行質化的深入分析。

便可找出合適的隊員。

在所有的討論前，我們必須明白『REIT』的投資方向應為
- 「長期」、「高穩定」、「高透明」為大前題

- 某程度而言，是放棄了相當的發展能力來換取「保障」

- 或者，另一個方向是，把現金交予股東，由股東決定用法。

NPI 、 DPU 、NPU Growth、Expenses、Yield

- 於REIT 的方面，由於 NPI 有大量會計上的調查，不少是無關痛癢，正如估值的改變。

   於投資上意義不大，當然有時候可利用一下，正如823 的盈警是來自估值，

   市場有一陣的沽售，明顯地那是一個機會，

   那時候的操作應為順手買平貨，然後等業積方決定「長期持有」，還是「獲利退場」。 

- 所以NPI 對REIT 來說是近乎沒有意義，重點在於DPU 及 DPU Growth。

- 因為REIT 為長期持有的緣故，只要有一定的DPU 及 DPU Growth，就會輕易推高股價。

  所以重點只會在於 DPU Growth。

  Yield 是一個容易令人誤解的地方，因為它受「價格」所影響，並不能反映「價值」。

  Yield 低 很可能代表，REIT的質素十分良好。

  所以823 一直被人說「很貴」、「低息」，但股價不斷上升，

  當市場穩定一點時，也第一時間股價上升。

  所以就不要把它的優勢當成劣勢。

  詳見 - 醜小雞的故事


- 對於「核心持有」的REIT，我比較少用Yield 去評估其價值。

- 相反「戰略性持有」的REIT，Yield 則成為我參考的一環，

（例如： C2PU、BUOU、ME8U之流，用來分散風險）（～7% yield & ～5% DPU Growth）
   不過我多數用公用股及固定收益資產來佔這個位置，因為進一步分散風險及合理回報。

- 當然，Yield 這個位置只是我個人的考量，其實還跟你個人配置有關。

- 因為NPI 的重要性不高，其Expenses 的比重重要性也相對下降，只有在詳細研究時方會評
   核管理層的能力。

個人資產配置

823 及 778 也是優秀的REIT，當考慮時，個人資產配置也是重要的考慮。

例如
隊長   的組合中股票數量過半，相對上固定資收益產較少，所以配置上需要較高Yield 的REIT
           加強現金流
Kano 的組合中固定產資近半，加上20%的星REIT，組合偏向穩定，長遠爆發是較弱，
          所以需要較多具增長力的REIT。

按：
- 見谷友辛苦做功課，應該記錄一下，分享一下見聞。

- 谷入面討論材料，基本上一日出到五篇文。CLS ！

- 我把823 定為「優質」，778 為「良好」 是有一點點主觀的。

- 一如所料，823 2020 DPU Growth 跟估算中的差不多！
   樓宇估值少，中國肺炎令租戶經營困難，所以龍仔都係加租，只係加少左。

  （即係成功加租！領展的加租能力簡直是沒有極限！）



- AW9U 不是 NNN，幫你刪了。