關於 823 領展的一點想法 （後傳）- Identity Crisis 身份認同

關於 823 領展的一點想法 （後傳）- Identity Crisis 身份認同

領展是以香港為基地的REIT。

領展現在進軍全球，近年進入中國大陸及澳洲。
一方面是擴展版圖，

另一方面是解開風險集中於香港的問題。

香港的地產租金穩定增長、高出租率，

但背後是價錢高昂，以Yield 計算的話，回報並不吸引，

做就 「本地收購」困難。

公司往往要付出高昂的溢價購買「本地資產」，

又受制於 條例 的限定，其實不易發展。

如果眼光只看本地的話，除非有母公司的支持，

否則發展並不容易，並且容易到達「天花版」。

778 ，435 兩家尚有母公司支持，

2778 的母公司相較之下，實力一般，加上資產少。

而 823 更沒有母公司可言。

所以 2778  及 823 是需要利用香港資產的優勢，

主動出擊購入海外資產，進一步提升實力。

進軍海外，自然要承受另一重風險，這十分考驗管理層的能力，
而領展也為收購對象定下極為嚴格的要點，來保障收益。

想知的話，可去領展的 Investor Relation 看。

舉個例子，

中國大陸的商場上一次續約是增加租金 六成，而且接近全部租出。

而今年 2020年，受於中國肺炎 及 全球經濟不景氣，

領展加了 四成 租金。

這個比例依然高於本地平均加租 12 %。

而再一次執筆之時，領展將收購英國的業務。

一個倫敦心臟地區，具有獨特租客組合的物業。

又一次順利低價買入優質物業。

- 金融巨頭的歐州總部

- 政府部門要地

而另一個問題是行業風險，現時領展集中於零售業務，

領展現時的零售是以「食」為核心，

極強的防守力，只要人流一多，便可進入 「三勝局面」。

但零售終有其弱點之處。

而如RQI 一文中提及，不同Type 的業務會有不同的特性，

進入不同行業是有不同的特性，
是進一步分散零業業的問題。

於2025 的計劃中，零售業所佔的比例只會慢慢減少。

寫字樓 及 停車場的 比例會相對增加。

零售租金增長強，但受制於經濟的發展及租客組合。

停車場租金增長強，不受經濟發展的影響，需與地點及零售 配合。

寫字樓租金穩定及長約，但租金增偏普通，鎮倉一流。

成長本來是有風險的。

你必須注意。

但是只要開始第一步，

就會開始無限的可能性。

問題是： 你會否因為「風險」而停下腳步。

  

這是一個時代的終結，也是另一個時代的開始。

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十年前，我們會說「領展」是香港的REIT

今天，我們仍會說「領展」是亞州的REIT

十年後，願我們會說「領展」是全球的REIT

按： 關於領展租客的故事，相信有空間另文數篇，有機會將會進一步討論。

        

        記得提我，我仲有 兩篇 823 的文未出。

     

        搞搞下，又會多幾篇文的草稿。

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最近看了 < Last Evaluation >，  滿滿的感動。

童年回憶、面對身份上的認同。

我們、何尚不是被時代選中的細路。

預告片如下：  < Last Evaluation >

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[新世纪GPX高智能方程式/AMV]Identity Crisis

- 每每風見車人的成長，正是令人感動的地方
- 重點是，你會否為了「無風險」而不再上戰場

- 風險一直也在，無風險回報也是有風險，美國也有可能破產，對嗎
- 我很少說「無風險、穩勝」，這是無意義的
- 在我而言，風險不是數據上的波動，而是來自未知的不安
- 所以我們學會控制風險

- 投機者看回報、投資者看風險

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幕後故事

- 同場加映，12 、16  、10 減租 。

- 1113、823 成為唔減租的地主。

- 識得玩，一定係做 12 的租客，823 的股東