體檢報告（十六）： 回應谷友Julie的信 - 「現金流供樓」
事緣是Julie於TG中問及利用按樓的方法，重獲資金，然後利用現金流進行供樓，
在Tg中的對談中經在指出數個改善的方法，令回報提升及穩定化的同時，壓低風險。
即是其組合基本成形，而這篇留言是其功課。
但在閱讀此文章之時，必須明白無論是
- 「現金流買樓」 或是
- 「現金流供樓」
是對知識、技巧及組合管理的「進階運用」，
請集中在資金運用的邏輯，不要集中於號碼的選擇。
因為公司的基本面是一直在改變，價格也是如此，
筆者只會評論在落筆時，根據其價值而給予判斷，事後投資者必須持續Review 投資組合。
Julie：
kano sensei 你好 想請教你 🙏
我個背景係屋企人岩岩按左層樓，有大概450萬，每個月大概供2萬，想試下投資用現金流供樓。
呢個portfolio目標希望有穩定現金流，唔求高增長。
基於reits既特性 - 防守性高同埋有分派規定。
所以呢個portfolio core會係reits同收息股。
reits 既review我覺得都相對容易做，例如睇租用率，租客分佈，物業地區，gearing，管理層目標等等。
對比第一次問sensei，有d公司自問未清楚了解如EIT,DFN等，決定放棄先，所以我再簡化左個portfolio。
CA: SRU, REI
EU: CWBU
HK: 1883, 823, 2778, 659
SG: ME8U, CJLU, C38U
UK: UK 金融類收息股
US: RQI, UTF, PTY (waiting list after 加息)
Average Yield 6%。供樓大概需要5.33%yield。
Average margin 20%，市況波動時有buffer。
可以考慮小量leverage，因爲暫時仲有yield spread，直到加息前可以自動減槓。
想請教sensei意見，more on 風險管理上，number應該自己負責。感謝🙏🙏
Kano：
「現金流供樓」的原意是把樓價的升幅重新套現，然後利用資金進行投資。
只要選股及配置合理，即可解鎖下列成就：
- 現金流足以支付還款，不用自己出力便可還款。
- 在完成還款後，便可享有資產所引來的現金流。
- 優秀的組合不單不用支付分毫予還款，更可因為 「現金流流入》現金流流出」，
每月反而有額外的收入。
- 事實上，正確的選股更會令每年的股息穩健增長，在還債上，每年的債務也會慢慢減少
此消彼長下，只會令投資者有更多的現金流，進而達成下一步的Wealth Planning。
- 小結： 「把樓按掉，不用自己花錢供樓，每月還有更多的收入，每年收入只會不斷增加，
還有轉按回贖。」
但在這個投資行為下，是有幾點需要注意的：
穩定性及持續性：
- 選股及組合的穩定性及持續性勝過一切，也就是說資金所得，要先考慮現金流，而不是增
值。
筆者見過不少人套錢出來 「炒股」，事成還好，如果出現意外，便是白白增加債務，
要不斷打工來還樓債，失去投資的目的。
（現實上，金融市場最不缺的便是 「意外」 。）
- 這也是為什麼我會說 選擇REITs 或 公用 會比銀行及地產更好的原因。
- 從資產選擇層面，其實債券等固定收益資產 是最為對應的工具，但無奈的是，
在筆下的今天，有關資產價格升至頂位，並不是理想的時機，反而部分的 REIT 是處於合理的水平，加上 港股正值低位，是良好的出手時機。
- 因為你給予了比較詳細的資料，我會比較好說，但是在「現金流供樓」的投資目的上，
你是需要考慮一些特定的事情。
1. 外匯風險：
2. 現金流錯配 Cash Flow Mismatch：
- 如果單用港股，因為股息只有一年兩息，加上一大一細的習慣，
基本上一定會出現現金流錯配。
- 美 REIT 經全數價值回歸，價格不便宜，需要靈活的調配，美股及港股的配合。
- 也可考慮一點債券的輔助，NAVI 有一系列的月月收息債，可設GTC 碰運氣。
- Bond CEF 及 全體固定收益資產也會受利率上升而影響，可設GTC 碰運氣。
3. 再進一步 - 槓桿與去槓桿
- 對的，只要選股及配置上沒有重大的問題，現在是不錯的槓桿時機。
- 但這一點請把 第一點一併考慮，即是用 「心理帳戶」一下。
- 即是先按所得資金，完成首要的投資目的 - 「供樓」，然後 開個細槓，
- 由於槓桿後的現金流不需要立即用於供樓，這時便會有一定的彈性，
可利用Natual Hedge 的手法投資海外，進一步分散分險。
- 關於這一點上，個人不建議太多地區，多反而難操作，所以不會考慮新加坡。
加拿大REIT 的好處是月月收息，在現金流的處理上概有保障又有彈性。
（問題是增長力偏弱，及價值經價值回歸。 ）
英國金融股 的好處是十分便宜，有一定的股息增長能力。
（問題是保障性及彈性相比 CA REIT 差。）
所以看你的態度，保守點便投去 加拿大REIT，單純吃息差。
進取一點便 混合投資，價息兩吃，只是彈性會差一點。
在組合開首的一兩年，把多餘的現金流全數拿去還錢，待槓桿再收細後，
便可一部分拿去供樓，一部分拿去再投資，一部分拿去資助生活，你便會發現財商的美好。
按：
- SRU 比 REI 好，REI 2022 方有起息，兩者選一隻就夠。
- 英國金融股可找落雨人，他有不錯的功課寫了出來。
- 英國也有不少的陷阱，UK REIT 及 UK 公用 就是了。
- 記得分散投資。
- 槓桿及去槓桿部分，有不少其他的方案，視乎閣下的財商，Kano只是寫下較為保守的方案。
- 尼篇野一定會有爭議性，做野前請記得 「先風險，後回報」。
- 諗到再寫，諗到再補充。
這是當初的計劃，你會發現合理的配置會令 目的達成之餘，組合會更穩定，風險亦會減低。
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