諗諗下，都係寫篇文，始終長線看好的吸血鬼 - 823 ： 領展
靚地、有潛力，但弱勢管理層。
只有70% 的出租率。
正常時期年收3億人仔租金，
而家只係收到 不到 1.5 億租金。
短租約及低的出租率，正好推低估值，
同時輕易地 Value enhancement !
[ 截至上周一，租用率約70.3%。領展表示，物業的基本租金收入遠低於同區，相信經重新定位、提升商戶及服務組合後，物業租金增長潛力大。]
加上 2022/ 2023 會有地鐵站，
大大加強人流。
- 「沿地鐵13號線規劃的兩個地鐵站預計將於2022/23年開始營運，並將提高該物業周邊地區整體的交通便利程度。於中長期內，鄰近的廣州賽馬場（馬場）地塊可能進行重建，而該物業可進一步受益於大量湧入的上班族及新居民。」
又是 Value Enhancment，823 最勁的位，
只要一兩年，
就可要讓中國人感受 吸血鬼 的加租威力。
（隨手一提，廣州人的消費增長好勁，但我相信 領展的加租能力更勁）
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該物業 現有 3.9% Yield ，70% 出租率，租金收入不到 正常時間一半
按現價計算，只係去返正常時間都 》8% Yield，
加上 823 最強的 租客重新組合 及 未來的地鐵站。
簡直是 靚仔Deal ！
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退一步，
再衰仔D，只係 出債買佢，唔做任何事都食到息差。
但係要 823 唔做野？
這是不可能的。
- 「領展房地產投資信託基金（領展房託；香港上市編號︰823）之管理人 ─ 領展資產管理有限公司（領展）今日（星期二）宣布，已成功發行6.5億元三年期離岸人民幣債務票據，年度票息率為 2.8%，為香港地產公司所發行的同類債務工具中歷來最低。」
Kano ： 係 CBD 地段買 「公屋場」，只要幾年就係「印錢」。
P.S. 今日1883 收息，今晚 放少少 REI.UN , 下星期籌夠錢 加 823 。
P.S. 今日飲左 2000 @11.3（270），下星期搵位加
我都有留意以上823嗰單刁, 個人有少少憂慮嘅係加租能力, 大陸市場同香港/外國市場始終有分別囉.....(利申:我自己都月供咗823好多年)
回覆刪除一。823 是驗屍式睇貨來買，質素有相當的保證。
刪除二。從往積上，823 在中國的買入不少 成熟的場，在開首幾年是 按 ～40% 的程度加租，而出租率同時提升。
三。外國場中 823 會買入 Office 為主的物業，風險低、回報一般，增長力也是一般，主要是為投資組合拉低風險。
四。這次廣州新場，很平，地點好，有大量大量 增值空間，即是大量的加租餘力，請放心。
我很期待 823 買入其他類型的物業，比如是 物流 及 安老院。
收到
刪除Anyway, 繼續keep住供823, 有機會執平貨就會大注d
Kano你好，謝謝分享，看你的blog已多時，對我這些不懂投資理念的獲益良多，且抄了不少功課。我初初投資是看綠角，主力買了些etf如QQQ,VTI,及bond etf(bnd,vgit).後來接觸了債卷固定收益投資，又買了些cef, reits等。但是現在想整理一下組合不知從何入手，且有一筆閒置資金，不知如何才好。對於指數化投資與現金流的優劣還不了解得太透徹，是否指數化投資因沒有現金流風險較難控制所以不取?另外，如果你有空，可否請你給些意見我的投資組合?現在很迷茫呢。
回覆刪除謝謝你的支持。
刪除但單憑上面的資料，我無法給你意見，畢竟每個人的情況也不一樣。
我還沒有自信地說 某投資法 / 某號碼 能解決所有投資問題。
如果單用投資法來說，我認為在金融市場長期獲利只有三種人：
1. 現金流投資者： 思考只在思考現金流，投資上有較大的彈性，回報視乎功力 - 習得難度： 簡單 - 中間
2. 指數流投資者： 永遠是大市回報，而大市回報打敗了大多數投資者 - 習得難度：簡單
3. 價值型投資者： 永遠的王道，依據學習、分析打敗市場。 - 習得難度： 看似容易，實際上很難。
因為每個人的投資目標、風險承受能力、學習能力 也不同，請你想一想你我初心。
我也有一篇舊文說 性格跟投資法的，選一個你舒服的方法比較好。
謝謝回覆，初心本來打算擺埋長遠退休時用(現在三十幾歲)，不過現在可能多了變數，就是有機會將來移民。我金融知識有限，知道做不到價值投資，也沒有辦法花太多時間研究個股。我的持倉如下,還望你給些意見(約200萬):
刪除75% 長線，10年內不打算放的，一直做dividend reinvestment，最多是VTI,QQQ,VOO，以及Amzn,Tsm,Google, Msft等科網股
當時參考綠角的建議也買了些Bond ETF BND 和VGIT(共9%),
另有8%PTY,RQI，7%加拿大reits同823，3% GEO2023.還有一些投機性的如TSLA,SPACs,但佔很少，可以忽略。
現有一筆約90萬資金，本來打算做按揭買英國樓，但發現按揭息高回報低，英國買樓麻煩。
另有日本樓收租，每月約收$16000，另加每月儲蓄共3萬多一般會用來月供股票/ETF.
現在問題是我的那筆資金不買英國樓，但想善用杠槓(當初打算買英國樓也是因為有leverage),指數化投資就似乎不太可行，現金流方法會更適合。但實際操作想請教:
1.指數化投資通常建議股債配置來分散風險，現金流投資是否也需要?如之前見你的blog提及加息對國債影響，是否應賣掉VGIT?
2。如果想用現金流方法，買入固定收益來投資增值型資產，比例應該如何安排?每月供股，仍應買入增值資產嗎? 現在我並不急用派息來支持生活，收到都是再投資，但也可能幾年後(5-10年)移民英國/台灣，所以想有一條盡可攻退可守的路，每年希望有10%回報，不知你有建議否?
3.如有一筆資金，應分段購入嗎？我不懂看圖表高低位，一直都是平均法買入。
4.現在集中美元資產，是否應多買歐洲/英國/星加坡reits做分散?
先謝謝!
在回應之前，
刪除我想知道你買入 日本樓的投資邏輯。
- 稅後回報是多少厘
- 匯率的風險計算 及 安排
因為我發現你很喜歡買外地樓。
另一道問題則是。
刪除常見的財自投資有兩種
一。利用現金流： 現金流入超過 日常支出，現金流具有抗通脹能力，並具有一定Buffer。
二。利用增值法： 投入增值的指數化投資，利用長期 ～9% 的回報，每年只賣掉 ～4% 來換得生活費。
你想那一種方法會令你更安心。
買日本樓扣除所有雜費淨回報是6.3%,當初買日本樓是因為有筆資金，有朋友在當地購入多個物業介紹的。其實那時候對投資沒有什麼認識，只想每月有租收幫補家庭開支，現在當然知道不是很明智的投資決定，因為日本樓很難升值也很難加租。匯率風險那時候也沒有想過，後來才意識到這個問題，但不懂得可以怎樣應對。
刪除至於英國樓也不純粹是投資決定，因有家庭因素，不過現在擱置了。
關於另一個問題，我想兩種也能接受，但現在想可能現金流方法會安心些，因為利用增值法，我心中設想是需要長期持有以後有一定增值，才可能賣掉部分而不食掉本金(有錯請指正)。
相信你明白「 日本樓」的麻煩之處，
刪除極高的稅項、管理費及 借地家法，加上外匯風險 ，令「日本樓」難以成為良好的投資項目。
關於英國樓，即使是打算移民英國，我也不建議立即買入，
畢竟人生路不熟，宜租住一段時間後方決定「買樓地點」。
早前也有 Blog 友問過相關問題，不妨一看。
關於財自按 增值 或 現金流 也可以。
最緊要安心。
關於流動資產的部署，我有一點小意見：
刪除- 把ETF 集中於 VOO 及 QQQ，配多一點你喜歡的Mega Tech 就夠了。
- 可把 VTI 扔掉，換回現金流投資。
- 把 Bond ETF 換回 優質REIT，取回高現金流 及 股息增長，長遠的回報會更好。
- 不開槓的話，放掉 國債ETF，換回現金流。（何況現在不是持有國債的時機。）
- 如果你是打算玩 現金流路線，應該持有 較多的現金流資產，而不是 增長股。
- 現金流資產 很吃 買入時機，我會傾向花掉手上的現金，因為 港股 「 未到貴」的地步。
（現在也不叫特別平就是）
- 現金流就是每月不斷回血，有新的資金不斷買貨增強實力。
- 關於 每月的股息收入，可按比例 買入 REIT / ETF。 我個人傾向 6:4 - 7:3 的比例。
- 增長股的功用：
- 遇到意外，急需大量金錢時變賣
- 股市 或是 某優質現金流資產出現大特價時 換一部分來買入
資產上，要否買入其他地區資產，則視乎未來的需要，如果打算移民英國，
則可利用每月的股息 買入 當地資產，慢慢找良好的投資物 及 為未來預備。
如果沒有移民打算，則不一定要買入其他地區資產。
（我好像有一篇草稿是說英國的投資文，又沉在草稿海中了。）
謝謝你的意見.我有一些地方不太明白, 為甚麼不開槓就放掉國債呢?如果我打算開槓,又是否要保留國債?
刪除另外，高現金流的資產除了Reits還有公司債,ETD等,現在是否不是好的買入時機? Reits方面，除了香港和加拿大，星加坡的油是否可取?(價格好似比較高)
因為國債最重要是用來「防守」，當市場動盪時，國債是最佳的避難所。
刪除如果你處於 開槓情況，便要加強 「風險管理」，國債便是 其中一名重要成員。
但是在 「加息的大前題」下，我認為短期內不會出現大跌市，
加上 加息會引致國債下跌，所以我不認為 現在是 持有國債的「時機」。
ETD、優先股、Bond 方面的確是沒有特別便宜的貨。
刪除REIT 方面，
US、SG、CA 沒有便宜貨了。
HK 就有一點相對便宜的貨。
當然首先便是建構 底層 高而穩定的現金流收入。
823雞肋，此終大部份資產在香港，收購對增長contribute很少。
回覆刪除各有所好。
刪除823 是一個買入安心收租的玩意。
對我這種懶人來說，正好不過。
安心係真，我已有778 ，再加823 平衡一下。
刪除