地產、房托的「輕資產模式」
槓桿永遠是一門藝術。
生活中最常見的槓桿往往是「樓宇」。
因為對大多數的人而言，並不會Full Paid 買樓，然後放租。
所以，大部分人只會付出部分為首期，
然後買入樓宇，享用全部的收益。
（情景 1）
即是說價設一層樓只要 100 元，回報率是 5% ，
你總不會認為會花 100 元買入，然後收租 5 元的租金。
Return of equity ： 5%
（情景 2）
透過「槓桿」，如果利率只用3%，只需付35%的首期。
則可使用 35 元，借取 65 元買入 100 元的資產，然後享用 5 的租金。（近三倍槓桿）
Return of equity 馬上變增為 8.71%。
（（5 - 65* 3%）/35） ＝8.71%
而當一個資產持有者具有優秀的管理能力，反而不一家需要完全佔有一件資產。
大可把部分的「擁有權」按不同的形式分發出去，只留有 「管理權」，並透過管理收費。
- （與合作夥伴間的Joint Venture 或是 資產證券化 的 REIT）
- （你的合作夥伴夥伴或是投資者便可安心享有 穩定的現金流收益。）
- （身為合作夥伴只要信貸評級良好，在借貸利率極低，便可單用借貸覓得息差。）
（情景 3）
找到合作夥伴，自身因經驗或是名聲，自身只透購入資產 30% 的擁有權，並負責管理。
並且透過「槓桿」買入30% 的擁有權，如果利率只用3%，支付35%來取得擁有權，
即是動用資金為 10.5 （30* 35%）
按租金回報5% 計算，租金收益為： 1.5 （100* 5% *30%）
假設管理費為收入的 8% ，管理費為：0.4 （5*8% ）（一點也不過分的管理費）
然後扣除利息支出 ： 0.585（19.5* 3% ）
實際收益： 1.315
Return of equity 馬上變增為 12.52%。
（1.315/10.5） ＝12.52%
經過一輪操作，
ROE便會由 5% 轉化為 12.52%。
現實的社會上，部分的房托及地產商會刻意維持低槓桿，
推升信貸評級，構成極低的借貸成本，取得利差。
進取者，更藉合作方取得行業經驗。
部分的房托及地產商則會透過經驗及品牌來取得管理權，
提升資產價值，與合作夥伴站於同一戰線，建構長遠的雙贏關係。
到最後，
這也是由物業發展（Property Development）轉化為資產管理（Asset Management）的過程。
Internal Managed REIT 最終突然條款限制，獲得另一種的增長模式。
地產商 放下重資產的局限，在獲利增長的同時，估值上亦進一步得到釋放。
（在於開拓市場上，出資少左，分明係搵合作夥伴分散埋風險。）
- Quota from Starman： 營運為王的資產管理藝術
雖說重資產要從原上市體系中剝離，但輕、重資產兩者卻是相輔相成。對絕大多數的企業而言，特別是傳統的行業板塊，任你經營能力有多優秀，都要建基於物業資產之上。因此，賣出資產後就要租用，否則生意無法繼續經營。另一方面，生意的增長亦需要更多的資產予以配合。
要使用資產，但又不持有資產，除了「安守本分」做租客交租外，更好的方法是做資產管理人（Asset Manager）。
我經常說，成功的關鍵不是你擁有多少資產，而是你管理多少資產。作為資產管理人，你只需要管理好資產，提升資產質素配合經營方（Operator）經營，從而提升資產的租值，價值提升後出售獲利，或將資產證券化做REITs讓大眾作為小股東代你持有物業，但資產的管理權在你，你有權租予自己經營，或分租予其他Operator經營，亦即是你將擁有對資產的高度控制。
作為出色的經營者，需要使用資產去營運，不應自己持有資產，更不應安份守紀地做租客，而應該「運用自己出色的營運能力作為資產管理的手段」。作為資產管理人，將資產管理得好，會收取管理費和提成，你的利益將與資產持有人一致。長遠而言，有別於一般租客恐懼地產霸權隨時間會加租或不續租，從此「無人會趕你走，仲有管理費收」，賺完營運錢，賺埋地產錢，一雞兩味！
好了，說到這個位置，
相信讀者經想到 一堆企業 或是 投資交易。
當你具有條件持有「管理權」，企業便可轉化為「Asset Management」。
在經營上站在不敗之地，這也是筆者鍾情 AM 的原因。
後記於 13/8/2023：
谷友討論 另一種輕資產（Starman）
有別於文中提及的「輕資產」
823 及 17 所做的輕資產只是混合形式，擁有部分擁有權 及 管理權。
而現實是有另一種輕資產，就係只係做管理，唔使用任何錢去買資產返嚟，是完完全全的輕資產。
你可想像其「增長能力」 及「如何為其估值」。
點解會有「重資產」及「輕資產」
或者問「點解輕重資產之間要分離」
- A。你有能力 但係 有無「錢」？
- B。 你有資產，但有無 「能力」？
- C。你有資產，有能力，但係 變成 輕資產會更值錢、融資能力更好 ，你會點做？
係另一個層面，出面真係有唔同的 Party，真係有人有資產，但係無落手的技術。
如果而家出現一個人，俾一個長期合作關係，回報比你做更高更穩定，更具增長能力，
你身為資產持有人會點諗 ？
唔好以為得 Alibaba 買幾個Serve 先叫 「輕資產」。
外面的世界很大，值得學習的事物很多。
明白就是明白。
不能再同意 Asset Management 的吸引力 （尤其是房地產管理 REIM)，而相比起Funds, 管理上市房託是一門更穩定的生意。香港這方面的機會比較小 (ESR)，但新加坡 (Capitaland) 和澳洲 (Charter Hall, HMC Capital, Centuria) 都有不小房地產管理公司的股票可考慮。
回覆刪除對。香港對這方面的認識不高，投資對象也少。ESR 明明是一個有Size 的企業，卻冷門到極點，是有點叫人可惜。
刪除如果是 AM，北美應該是最好的選擇。利申： 持有Capitaland 好一段日子。
刪除想請教Kano兄，如果利率為2.615%，租金回報1.5%，租金增長每年+3%，開4倍槓桿(兩成首期)，係利率<租回報情況下，開槓桿係咪都係負面較多?
回覆刪除如果無特別的意義，只計現金流收益，負現金流的投資也是可免則免，因為只會令你不斷把現金送進黑洞。
刪除特別是 利率 仍很可能上升及維持一段時間。現在 利率也不太可能在 2.615%。
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