隨筆手稿： 其實關於樓
其實關於樓的討論。
主要是關於 小凡哥 及 另一位師姐。
起因是不少谷友叫 小凡哥 Full Pay 買樓，
對於非谷友，簡單介紹 小凡哥 的情況。
三十而立，因工作優秀，得到數百萬，決定提早退休。
然後於 2020 年上連登投身股海抄底，
輸到滿手鮮血，後得筆者 執倉 及 改變打法，
成功收復失地並完成投資目標。
現每月收二十多萬（股息＋期權金）（2021年中完成去槓桿，正式財自）。
因為凡哥被動收入強勁，而沒有「自住樓」，所以一眾谷友建議入手自住樓。
但是投資理財是十分個人的，按照小凡哥的情況，
雖然筆記認為 「自住樓」是必須，
但對於小凡哥來說卻不是「現在」就要買。
正所謂： 「發計有三，一是單向而發，二是雙方互發，三是融會貫通」
當明白到 小凡哥 的情況，
其實筆者早於年初期問及將來的事 - 「是否離開香港。 」
如果他決定離開，自然便不應該買樓，因為現在買，只會被鎖三年。
如果他日打算留港，亦可在四年後透過投資所得 Full Pay 買樓，而不用擔心影響組合，形成「必勝」的局面。
但如果為了「現在」 買樓，為了支付首期，便需Draw大量資金，
令組合攻防能力大減，並在未來幾年露出了致命性的弱點，
如果這幾年出現巨型的跌幅，勢必重新「打工」。
是以，
這是一個為了 小凡哥 而定下的「保守」打法。
至於另一位師姐則是「未諗得通。」
對，
我認為 她「未諗得通。」
人，
也不一定是為了樓而活，
或是，
人，
生下來不一定是為了買樓。
至於另一個議題「投資樓」，即是第二層樓。
一般來說「投資樓」是收租樓，購買時只可作50% Mortgage。
假設買入700 萬樓，投入 350 萬為首期，另外一半借銀行。
係人都知，香港樓租金回報率低。
700萬的樓，回報在2.2% - 2.3% 之間。
算好一點，即是 收租金 HKD 161000. （700W*2.3% ) .
扣掉 物業稅 後為 HKD 141,680 (161000 - 161000*0.8*0.15)
而因為你是投資樓，需計及 15% 印花稅，即是實際投入資本為 455萬 (350W＋105W)
槓桿後回報為 3.11%
計及維護成本、租霸風險、供樓利息 後，收益率只會更低。
而因為樓宇還處於槓桿情況，計及供樓的款項後，相信剩下的現金流不高。
嚴重者更可能出現「負現金流」。
（當然還有買賣律師及印花稅等一次性支出。）
關於進攻能力。
普遍會運用中原CCL指數，
由1997 為 100點計，現時為 186.68.
24年間，平均升幅只有 3.7左右。 （～3.625%）
如果按CGAR 計，只會更低。
樓價急升主要來自近年的樓市刺激政策。
即使只計最急的年份，也只有8% 回報。
問題是，你要思考，未來的樓市會否按這個方向走。
在接近強國方針時，樓的價格如何？
（筆者並不認同港樓樓價會跌，但認同樓價升幅會減慢，除非解放按揭或人工大幅增加。）
但是資金是有「機會成本」的，
當你決定了 「買樓」，就是放棄了「股票」的收益。
即使是使用 最為簡單的現金流投資，
買入PS & ETD，就月月收 5%-6% Yield了，
按投入資金 455萬計 6% Yield，即為 273,000 每年。
計及 「股息再投資」後，成果只會更為拉得更遠。
經過「槓桿」後，就完全不是這回事。
而 「槓桿」 後再開展 「股息再投資」就會有天差之別。
（上計的「投資樓」收益是計及槓桿的。）
或是透過組合，利用工具資產及核心資產放大回報，及抗通脹。
即便是不精於投資也好，也應該聽過 領展 這頭怪物。
重回筆者對於「投資樓」的觀點，
「防高攻弱」，「極低的現金流」，「高昂的交易費用」。
To Buy or Not to Buy
自己諗
或者學小凡哥，先決定財自，
2020年用四百幾萬打上千萬資產，2021年去槓桿，完成財自，月月收 20 萬，
再幾年後Full Pay 買樓。
或者學隊友，怕太多貨係手，手多多做錯決定，
賣走一點貨，買入第二間物業收租來為防守用途。
當然對筆者來說，自然是一道「防火牆」，利用防守力減低風險。
所以，成日都話，現金流「進可攻」、「退可守」，正一 CLS 打法。
至於有人不認同「投資樓」的定位及取向，
我只係希望你無計錯數，做到你的投資目的。
的確，
我也有朋友是以買樓收租，處理租務為樂。
你見我好進取，其實我好懶，今日的勤力只係為左聽日的懶。
我只係集中火力係我理解到的範疇。
- 地產、租賃、公用、REIT、固定收益、資產管理、科技、半導體
（只是能力圈一直在擴展就是）
正如，你唔會見到我買
- 遊戲、人工智能、電動車、流量引導、短片類、潮流品牌、內需、原材料
- 銀行、非必需品、餐飲、工業
因為我真係唔認識。
打，
只打有把握的球。
Leon 提我： 記住你的「初心」，點解要寫Blog。
Kano：因為有一個叫 Leon 的人覺得我諗野有Sense，覺得值得整理分享。
我的基友對我真好。
Btw，Rain 尼段片講得幾好。
隨筆手稿就係諗到什麼便寫什麼，有點沒組織就是，想討論多點就留言。
有冇得入谷睇睇 想睇下大家分享 哈哈
回覆刪除要看谷主的心情，他不時會在連登開Group Link。
刪除看到谷主是 Kelper 就對。
👌👌
刪除普通人買物業投資,真係為左租金/價格回報
回覆刪除但其實物業投資 (不限於住宅),唔係買物業,買緊既係背後一個唔會call loan, 長達數十年既低息槓桿
如果股權投資/價值投資係長線既,
咁按揭加按既長年期槓桿同投資duration就係match既
長錢就長投
但孖展就另一回事,孖展係好平好方便亦唔洗供款
但孖展並唔係利率咁簡單,重有LTV, Buffer等等因素
孖展既利率同LTV係隨時都會改變,甚至突然歸0
孖展就係短錢, 孖展買股/債的確係有利可淘,短時間內亦十分有效
但長期孖展就即係"短錢長投", 終有一日會面對mismatch
就正如你望住隻BAM都係長錢長投/長錢短投為主,短錢為副
長短債結合運用,利用長債作為底蘊,孖展係適當時候作為必殺技使用
亦係blog界所講"界王拳"既真正意義
Starman所講槓桿就係為左去槓桿就係呢個意思,
咁既話買樓其實就係為左買槓桿喇
成功地拋磚引玉。
刪除成功引得「高階玩法」
所以槓桿前必先想去槓桿。
另外，這也是防火牆的一面玩法。
（尼度係初心者場，高階野遲少少先講 La ）
私樓如果係首置，9成按揭咁買到，就算樓價每年樓價只係升幾%，但因為槓桿大、息口低、首筆投入少，Leveraged IRR都應該有雙位數。
刪除但第二層如果淨係得5成按揭，租金回報率又咁低，就真係有大把選擇。
請問Kano兄，你地係咪有Group，小弟都十分認同能夠長勝既投資者主要係玩現金流/大市指數型/價值型。但對CEF/REITS既了解實在唔夠，尤其疫情加速左數碼化轉型，傳統既retail/office reits好似增長已經唔快，所以想接觸更多。
這是自住樓的重要性，也是值得買自住樓的情況。
刪除「投資樓」不但要50% 首期，更很可能因為 Multi-maortgage 的關係而只可借四成。
彈性不足。
TG Group 就要睇Admin 的情況，什麼時候重開。
都係傾開 Reit / 地產 / Leasing / 半導體 / 金融保險 / 債劵 / Gaming / 電商 / 電子支付
有時傾 藥業 / 能源 / 雲計算 / 查數簿 / 睇文
Retail 及 Office 一直也是慢慢增長的，只是 823 是異類，容易先入為主。
加上 Reit 的情況沒有 「傳媒說的那樣壞」，還好。
買樓，仍然是我的目標
回覆刪除只是時間應該是2-3年後
就看是樓換樓，還是另外滾出一筆資金，購買物業4了
到時將物業3出租，確保BB和老公，即使我有意外，他們仍能有瓦遮頭
有了這目標，我才有動力，繼續努力學習投資喔
至於日後是否真的買物業4，反而不太重要了
如果你堅持，我也不勉強。
刪除提你一下：
1.- 準備Term Life Insurance，結果不幸有意外，立即贖回樓宇，
另一半及兒子一方面有居住空間，另一方面不用面對樓宇按揭還款，你也明白另一半的理財能力。
2. - 立下操作指示，如有意外時，你的組合要如何處理。
3. - 長期增強變現 現金流的能力，當兩人日漸老去，主動收入下跌，及面對 病痛風險時的安全措施。
收到晒🤗
刪除謝謝Kano 老師🙏
好文
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