地產、房托的「輕資產模式」
槓桿永遠是一門藝術。
生活中最常見的槓桿往往是「樓宇」。
因為對大多數的人而言，並不會Full Paid 買樓，然後放租。
所以，大部分人只會付出部分為首期，
然後買入樓宇，享用全部的收益。
（情景 1）
即是說價設一層樓只要 100 元，回報率是 5% ，
你總不會認為會花 100 元買入，然後收租 5 元的租金。
Return of equity ： 5%
（情景 2）
透過「槓桿」，如果利率只用3%，只需付35%的首期。
則可使用 35 元，借取 65 元買入 100 元的資產，然後享用 5 的租金。（近三倍槓桿）
Return of equity 馬上變增為 8.71%。
（（5 - 65* 3%）/35） ＝8.71%
而當一個資產持有者具有優秀的管理能力，反而不一家需要完全佔有一件資產。
大可把部分的「擁有權」按不同的形式分發出去，只留有 「管理權」，並透過管理收費。
- （與合作夥伴間的Joint Venture 或是 資產證券化 的 REIT）
- （你的合作夥伴夥伴或是投資者便可安心享有 穩定的現金流收益。）
- （身為合作夥伴只要信貸評級良好，在借貸利率極低，便可單用借貸覓得息差。）
（情景 3）
找到合作夥伴，自身因經驗或是名聲，自身只透購入資產 30% 的擁有權，並負責管理。
並且透過「槓桿」買入30% 的擁有權，如果利率只用3%，支付35%來取得擁有權，
即是動用資金為 10.5 （30* 35%）
按租金回報5% 計算，租金收益為： 1.5 （100* 5% *30%）
假設管理費為收入的 8% ，管理費為：0.4 （5*8% ）（一點也不過分的管理費）
然後扣除利息支出 ： 0.585（19.5* 3% ）
實際收益： 1.315
Return of equity 馬上變增為 12.52%。
（1.315/10.5） ＝12.52%
